京華城容積放寬增值百億?這難道是唬弄銀行團的美麗泡沫


京華城容積率超標是業界公開的秘密。(圖片來源/信傳媒資料庫)

爭議多年,京華城百貨容積率是否能由392%放寬至560%,12月下旬終於可望揭曉。外傳一旦通過,京華城資產價值瞬間暴增百億,將有助提高銀行團展延近百億貸款的意願。不過,根據《信傳媒》掌握消息,這一切很可能只是被營造出來唬弄銀行的美麗泡沫──京華城的資產價值根本不會因此增加。

京華城最近6、7年以來,幾乎每年都虧損2、3億元以上,至今尚積欠凱基等十多家銀行近百億元貸款未還,將在明年3月到期。據悉,在此情況下,一手打造京華城的威京集團主席沈慶京相當著急,正在想方設法突圍,由於時間緊迫,只好把一切押在容積率放寬一事上。

小沈想透過「放寬容積率」突破財務困局

事實上,沈慶京為爭取重新計算容積率,已七度叩關北市府,目的是要讓京華城的容積率從目前核定的392%放寬至560%,外傳可開發樓地板面積將因此增加1萬坪左右,若以每坪百萬元計算,可因此增加100億元左右的開發價值。

不過,根據《信傳媒》多方查證的結果,發現業界其實有一個心照不宣卻不能說的秘密──京華城目前實際使用的容積率早就超過560%。換句話說,即使北市都委會在12月下旬審議通過,讓京華城的容積率從392%放寬至560%,京華城的資產價值恐怕也無法因此增加。

「這個問題太敏感了,我不方便說,但我們都知道問題在哪。」一名不願具名的商仲業者如此表示。政治大學地政系教授張金鶚也坦言「確實是有聽過這種說法」,但強調自己並未進一步了解細節。

驚!京華城容積率早超過560%

東森房屋董事長王應傑則直言:「那個(京華城容積率超標)是業界都知道的事情,早就不是秘密,他(沈慶京)因為欠錢,所以只能用這種方法來唬弄銀行團。」另一名不願具名房仲則認為,沈慶京最後應該是希望爭取京華城可作為住商混和的豪宅,藉此提高價值,「其實當初市場會有價值多100億這種說法,就是用豪宅價格去推算的。」

值得一提的是,根據監察院2015年對台北市政府的糾舉案文,審核意見上便載明:「京華城建案於90年完工取得使用執照,總樓地板面積(扣除不計入容積的地下室)約111919.11平方公尺,顯見該基地的總樓地板面積確實是以第三種商業區容積率560%作為計算基礎,換算容積率約為678.91%,該案實際容積率遠高於392%,……」一紙公文似乎也替業界不能說的秘密增添了幾分可信度。