2018看房市》交易量可望回溫 讓利才是成交關鍵

房市

多數看法認為,2018年房市呈現價疲、量回溫的狀態。(圖片來源/信傳媒資料庫)

走過「史上最慘」的2016年,房市在2017年呈現價疲、量回溫的狀態。2018年初始,《信傳媒》訪問國內六大房仲業者,發現買盤將以自住客為主,交易量雖可望持續回溫,但買賣雙方對房價的認知仍有落差,讓利才是成交關鍵。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,房市交易量在2016年急凍,2017年看來則是「落底反彈」,根據過往經驗來看,凡是急縮超低量後的反彈走勢「都不會只有一年」,因此,2018年交易量可望持續回溫。

在價格方面,曾敬德認為2018年應該與2017年的狀況相去不遠,處於落底盤整的階段,「我覺得表現空間不會太大,因為現在買方心態是那種既期待又怕受傷害,所以原則上不太會加價。大概取半年內的實價行情,是大家比較可以接受,較容易成交的。」

此外,預售屋的量體也是房價抗性之一,曾敬德說,對一般民眾來說,手上的房子未必得急售,不賣還可以先撐著,但建商手上動輒幾百戶恐怕就沒那麼輕鬆,在龐大資金壓力下,對價格的彈性也會放寬,「這對整體房市價格來講,還是會有些壓抑的效果。」

蛋黃區房價下修3%,蛋白、蛋殼區再跌5%

永慶房產集團業管部經理謝志傑則表示,全球貨幣緊縮政策陸續展開,明年升息隱憂漸起,利率有調升機會,低利環境恐難持續,對於房市無法過度樂觀期待。此外,明年還有大量交屋與餘屋進入銷售市場,市場供給增加,將造成賣壓湧現,短期房價沒有彈升的機會,預期2018年大量餘屋去庫存恐成市場主力。

此外,2017年房價盤整緩跌,造成量能回升,但謝志傑認為,距離「熱絡」仍有一大段路要走。整體而言,2018年房市預期仍是買方市場,「讓利」還是成交關鍵,買賣雙方價格認知差距若能拉近,交易量就有放大的機會,預期2018年房市交易量與今年持平或小幅增加。

至於明年的房價走勢,謝志傑說,當下精華區、成熟地區房價已有明顯跌幅,預期2018年持續盤整或小幅修正,跌幅約在3%以內;至於蛋白、蛋殼區或供給量大的重劃區,恐難擺脫多殺多陰影,房價恐再下修5%左右。

租屋條例三讀,租金可能隨成本有一波調漲

面對2018年房市展望,台灣房屋智庫發言人張旭嵐直言,2017年房市交易量較前一年明顯增加,價格也維持在底部盤整,在無政策性的干擾下,「房市買氣沒有持續悲觀的理由」,加上房貸利率持續走低,銀行向購屋者殷勤招手,購屋房貸門檻寬鬆也有助首購族進場,「2018年整體房市交易量顯得『審慎樂觀』。」

值得一提的是,張旭嵐提到,由於租屋公安問題頻傳,頂加違建待拆,導致居住品質差的分隔套房會逐漸被市場淘汰或面臨整修。她認為,隨著租屋條例三讀,加上包租代管業興起,政府期待用制度化去健全租屋市場品質,不過中長期下來,租金可能會隨成本增加而有一波調漲。

中信房屋副總經理劉天仁認為,房市在2017年第二季已觸底明確,逐漸擺脫谷底的低迷氣氛,加上2018年底有縣市長選舉,預期將有活絡地方發展與產業的利多出爐,可見房市的春燕已經到來,「無論是首購族或換屋族,如果還是盲目地認為房市會再壞下去,恐怕會錯過在相對低點進場的好時機。」

房貸恐成黑天鵝,關鍵在下任央行總裁

值得一提的是,根據中信房屋日前發布的第四季宅指數調查,銀行降低貸款利率、物件有增值或轉手空間、銀行提高貸款成數等「促購因素」大增,其中兩項便與銀行貸款有關。對此,劉天仁提醒,當下政府仍在尋覓下一任的央行總裁,但民眾對於房貸利率與成數的期待高漲,後續仍待觀察,「這兩項因素會不會變成房市黑天鵝,將繫於未來的央行總裁之手。」

至於現在房市景氣循環究竟走到哪裡?劉天仁說,可以確定的是,房地產市場已經觸底,但還需要一段時間的盤整期才能完成築底;由於買賣移轉棟數已經逐漸回升,推估在2018年有機會挑戰30萬棟,他分析,2018年的房市交易量可望延續前一年第4季的正向氣氛,預估全年將有5%到10%的成長空間,呈現量增、價疲的局面。

東森房屋研究中心副理于靜芳也指出,2017年新案、中古屋皆走讓利出清,以房價修正緩和的趨勢進行,2018年房市應會延續這股趨勢,「目前房價雖下修緩和,但無論新案、中古屋、豪宅都仍以自住為市場,(新建案)餘屋相對去化困難。」

在價格方面,于靜芳認為,剛性買盤雖陸續出籠看屋,但大多數仍在觀望價跌,因此,未來價格仍是買賣雙方能否成交關鍵,「賣方只有讓利、讓價才能促成交,推估明年仍走『價微跌、量升』的趨勢。」

央行明年極可能升息,口袋不夠深將讓利出清

不過,于靜芳也提醒,美國聯準會已啟動升息,預估我國央行在2018年極有可能升息,屆時利率將增加購屋人還款壓力,「尤其是豪宅等高額貸款者,若屋主、建商口袋不夠深,將讓利出清,以求現金落袋為安為主要考量。」

在市場主流產品部分,于靜芳說,國內邁向少子化、老齡化社會,在長期房價所得比飆升失衡的狀況下,不少國人買不起房子,房市結構也因此產生變化。她認為,未來建商將主推小宅、低總價產品為趨勢,隨著小家庭、單身族與日俱增,帶動住宅格局邁向1房、中小坪數、通用設計為主流,大坪數產品需求將大為減少,此外,居住公寓老屋的銀髮族,也可能換屋,電梯大樓將成為主力產品。

住商不動產企研室主任徐佳馨則總結,綜觀2018年,整體經濟表現持穩,利率是較大變數,但即使上揚,幅度也不會太大,應是穩中求進的一年。不過,由於房價下跌還不夠有感,買賣雙方距離彼此價格的甜蜜點仍有差距,預估成交量和2017年相去不遠。

不過,她也提醒,對於賣方來說,未來幾年最大的變數將是區域新案的價格,如果區域價格持續開出新低價,將會排擠中古屋市場,對房價造成壓力。

六大房仲對2018年房市看法比一比。(製表/徐珍翔)