「雨遮不計坪」建商陣亂喊漲? 專家:恐怕只能喊好玩


雨遮不計坪新制元旦上路,呈現一國三制。(圖片來源/信傳媒資料庫)

2018年「屋簷雨遮不計坪不計價」新制上路,有傳言建商可能拉高每坪單價因應,對此,多數專家在接受《信傳媒》訪問時皆持保留態度,認為當下市場仍在谷底,並無漲價的條件,即便有建商一廂情願喊漲,只要消費者不埋單,最終也只能乖乖降價。

元旦開始,國內雨遮、屋簷登記新制上路,出現一國三制的狀況。

2011年5月前的建照,建物採「可登記,可計價」;2011年5月1日到2017年12月31日間取得建築執照的建物,採「可登記,不計價」;2018年1月1日之後取得建照的建物,屬於「不登記,不計價」。

值得一提的是,雨遮、屋簷登記制度早就進入「可登記,不計價」階段,為何還有建商醞釀調漲單價?住商不動產企研室主任徐佳馨指出,其實過去就存在一件很詭異的事情,民眾買預售屋時,雨遮號稱不計價,但之後轉手進入成屋市場,往往又被納入計算總價,「所以那時候有建商就會說,雨遮是送你的,我現在不計價,但你到成屋市場,坪數一樣會跑出來,等於這3坪是送你的,到時候一樣可以賣錢。結果自然比較好賣。」

但在過去,建商號稱雨遮不計價,實務上究竟有沒有被灌水到其他坪數?徐佳馨直言,話術自然如此,但實際狀況卻不得而知,因為建商在登記一事上享有主導權,「那麼,有意思的事情就來了,建商要怎麼登記就怎麼登記,同樣是公設,裡面也可以有車位車道,那都是在他們登記的權限範圍內。」

至於未來建商拉高單價的如意算盤能否達成?徐佳馨認為,當下房市正在向下,應該不至於如此,「我講一句比較不好聽的,消費者能夠忍受的價格如果是每坪80萬,你開到100萬是不會有人買的,市場不接受你還是要降回來。我覺得一切還是得看市場反應,只有市場才是真正的老師。」

板橋3字頭都在出清餘屋,市場沒空管雨遮

淡江大學產經系副教授莊孟翰也有類似看法,直言建商想把價格攤進總價是「不可能的事情」,因為房市今年恐怕都還不會見底,何況之後還得經歷一段「大U型」的盤整期,建商根本面臨著出清餘屋的壓力,更遑論有何拉價籌碼,「比如說,有建商在板橋都開到3字頭了,就是要出清餘屋嘛,哪還管得了價格多少,就是要出清啊。尤其現在很多投資客都在賣,哪有什麼雨遮屋簷怎麼算的問題,都不必算了,以能夠換現為原則啦,所以重點在市場。」

不過,對於新制上路,莊孟翰倒認為當下時機正好,因為除非賣方不賣,否則不得不接受,「以賣方來講,開價都會依據實價登錄往上加一成,買方出價則用實價打八折,一來一往,買賣雙方認知差距就高達30%。你雨遮頂多5%嘛,放進去裡面,根本就被市場自然調節掉了。」

「以後當然還是有雨遮阿,因為還是有外觀設計、實用性,但為了促銷,只能拿來送給你。」,莊孟翰透露,過去建商發包給營造廠時,其實屋簷、雨遮、陽台都不在承攬範圍,是不列入造價成本的,但銷售給民眾時卻被拿來計費,因此目前的狀況只能算是「恢復到比較公平合理的水準而已」。

買房嫌貴嫌不便,賣房馬上換腦袋

「其實,有些人把雨遮妖魔化了。」徐佳馨提到,台灣位處東南亞,本來就存在雨季、西曬、東北季風等先天氣候的問題,雨遮有其必要,即使建商不蓋,住戶也會自己想辦法,「我們會覺得說公寓沒雨遮,其實公寓有雨遮,只是那些雨遮都是住戶自己蓋的,就是鐵窗上面的那片波浪板。那其實,預售屋的雨遮,就是以前公寓那片波浪板。只不過,以前一些太大的雨遮被人叫做土星環,那些是有問題的。」

被問到未來買方有沒有可能把雨遮當作購買一般中古屋的殺價藉口?徐佳馨坦言:「會,買方如果要殺價,一定也會拿這個來說。」但她認為,只要屋主還撐得下去,恐怕都不會答應,「我覺得雨遮只是決定價錢的一部分,如果雨遮太大,要看這房子還有沒有其他加分項目?例如它的管理很好、設計規劃很好,當其他方面夠強,還是可以蓋掉雨遮的不利因素。」

對此,太平洋房屋大直店店長程麒輝則說,目前第一線還未聽聞買方詢問雨遮相關議題,「市場上的買消敏感度其實沒那麼高,依照過去經驗,大概都要上路後半年才有感覺。」但他認為,國內利率環境仍在低檔,除非屋主急著賣,否則雨遮不可能成為殺價藉口,「我們在實務上都是用比較法,請問,你樓上前幾個月就賣3400萬,人家現在跟你說雨遮,要你直接少賣幾百萬,可能嗎?那是很基本的比較心理。」

程麒輝也忍不住吐苦水,很多人誤以為房價是被房仲炒高,但其實決定權從來就在買賣雙方身上,「大家買房子的時候都嫌貴,嫌不方便,但之後要賣房子,大家都換腦袋了,每個都要賣比當初還貴,然後覺得我家最方便,……」因此,目前買賣雙方認知仍大、成交不易,導致房仲加盟店一堆倒閉,從業人員也不斷流失,「在大直這種地方,現在一個人一年能賣掉一間房子,就算很不錯了。」