西門町店租很難談 竟與當地一個神祕組織有關


在國外旅客自由行帶動下,西門町人潮錢潮高漲。(圖片來源/維基百科)

早些年,「東西反轉」還只是一種口號,到了近年卻已被當成一項議題。事實上,隨著自由行熱潮帶來大量觀光客,西門町的店面早已一間難求,根據《信傳媒》打探的結果,各大品牌想承租當地店面,不僅得排隊候位,且租金還「很難談」,而背後的原因,竟與當地的一個神祕組織有關。

過去東區多半被認為是台北市最熱鬧的地段,三天兩頭便可在各大媒體看見「某店面租金創新高」的報導,但曾幾何時,忠孝東路四段兩旁店面已輪流掛起招租紅布條,近年更被變成一間間的特賣會,而那五花八門的陳設方式與以往時尚精品商圈形象,已漸行漸遠。

所幸,2017年底已開始改善,根據戴德梁行統計,忠孝商圈的空置率在2017年第4季已回到3.7%,較前一季下降0.5個百分點,如果把特賣會也當成空店面計算,空置率為7.9%,與前一季相比同樣下降0.5個百分點。

西門町崛起,國際品牌未必搶進東區

「因為經過兩年,屋主都開始發現,東區已經沒辦法回到過去的高租金狀態,必須要妥協,否則就只能一直租給特賣會,但特賣會穩定度本來就不高。你想,有錢人怕什麼,怕麻煩,所以他發現承租方一直換的時候,其實會感到很困擾,最後寧可便宜租,起碼也穩定一點。」住商不動產仁愛光復加盟店經理黃獻寬這麼分析。

黃獻寬進一步指出,以忠孝商圈租金最貴的SOGO百貨周邊來說,之前每坪租金最貴喊到4萬元以上,現在已經有人願意降回2萬元、甚至更低的水準,「等於是比較可以聽的(租金),據我的了解,屋主下修意願度都滿強的。」

談起東區屋主的讓步,黃獻寬也坦言,忠孝商圈的光環已不若以往,「當初本土品牌離開,其實在前年就有一波國際品牌進駐潮,可是只到第二季就停止了。那些品牌開始意識到『我一定要在東區嗎』,因為不少商圈都在崛起,替代率也高。事實上,很多品牌的次選擇就是西門町,倒不見得一定要搶在忠孝東路上了。」

相較於東區榮景的消退,西門町可說是如日中天。戴德梁行協理薛惠珍說,西門商圈2017年第4季的空置率只有1.8%,可以說是「幾乎沒有空置」,背後則是靠著運動休閒、藥妝、食品等三大產業支撐,「只要你喊得出名號的,Nike、Adidas、Puma……在西門商圈一定會有大店進駐。來到台灣的國際觀光客都愛買藥妝產品,所以屈臣氏、康是美也不只開一家店。」

想租店面要排隊,前房客還沒搬新房客已補上

談起東西反轉,大家房屋台北雙連店長曾世榮覺得理所當然,「因為東區式微了嘛,西門町人潮聚集得很凶,而且各國自由行來西門町的人數又在增加當中,自由行的消費力真的強,所以基本上,2017年的表現很好,陸客沒來,這邊人反而還變多。」

他認為,相較於東區、信義區的現代化,西門町飯店、旅店、膠囊旅館林立,不僅住宿房間數夠多,在地特色也更吸引外國旅客,「因為那種現代化的地方各國都有,這些人來台灣是要找有特色的地方,所以西門町才會是首選。」

「西門町最近都沒什麼店面在賣,就連幾間要出租的也幾乎都不在市場上公布,通常前房客還沒搬走就已經租掉了。基本上,西門町很少有空下來等你租的店面,都是要排隊的。如果是在中心點,前面房客剛搬完,第二天新房客就開始裝潢了。」曾世榮說。

他舉例,位於中華路上、過去第一百貨的偉士牌門市,年後才要撤出,但新承租戶目前已經補上,「是我朋友租掉的,都是有人在排隊的啦。那邊是三間店面打通,260坪現在每坪大約1萬元,一個月租金要200多萬元。」

西門店租易漲難跌,神祕組織聯合壟斷市場

值得一提的是,西門町的店面不只搶手,連租金都很難談,背後原因竟與當地的一個祕密組織有關。

「西門町這邊租金很敏感,而且有個特殊的地方,就是店面房東們早就已經組成聯誼會,定時聚會、互相交流,更重要的是,他們會協調租金,藉此控制市場。位置差一點的,租金雖然低一點,可是他們很團結,不可能有破壞性的人出來,所以租金價格其實是大家都談好的,幾乎可以說是壟斷。」另一位不願具名的當地房仲透露。

該房仲說,在當地要經營店面的市場,基本上都要先去該聯誼會拜碼頭,但即便如此,多半也只能拿到口頭約,因為市場實在太搶手,屋主們的姿態也越來越高,「現在西門町是很熱沒錯,但是那麼多報導去寫它,很多房東目前是有點……姿態高了一點,我怕搞到最後會像東區一樣。」

在我們向當地的居民打聽後,得到的答案是確實有耳聞聯誼會的存在,且對於租金的操作向來只會聯合上漲,不會聯合降價。但畢竟也間接受惠,該區居民顯然並不反感,「整個西門町只有1.8平方公里左右,非常非常小,而且來台北玩的人,不外乎到中正紀念堂、西門町、故宮,人潮密度相當高,所以這邊價格一拱就上去了,幾乎可以說是不敗。」

2017年第4季四大商圈表現。(來源/戴德梁行)