房市也M型:全台房地產低迷 北市信義計畫區一枝獨秀!

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於於信義計畫區的「陶朱隱園」工程已進入收尾,預計售價將會創台灣豪宅史上的新高。(攝影/王明鈞)

房地產景氣持續凍結,但北部金字塔頂端的豪宅交易似乎是一枝獨秀,完全不受影響。

依據實價登錄資料統計,2016年及2017年、北中南四個著名的黃金重劃區內、80坪以上的高級住宅交易量,其中台北市信義計畫區價平量揚,2017年交易單價133.1萬,價格微幅調漲1.5%,交易量高於2016年二倍以上。新北市新板特區價揚6.0%,2017年交易單價63.8萬,交易量僅少一件,雙北黃金重劃區的交易量都偏少,都不到20件。

不過,台北以外的豪宅就沒這麼吃得開了,其中台中七期跟高雄美術館特區都是價量齊降,七期2017年平均交易單價37.9萬,小跌3.5%,但是交易量大減五成,而高雄美術館特區則跌幅5.7%最多,平均單價27.4萬,交易量則少了三成。

陶朱隱園售價問鼎榜首寶座

信義區計畫區近年有許多豪宅大案正在大興土木中,首當是以「陶朱隱園」為指標性豪宅,開工之初就因保密到家的售價,可能會成為史上單戶總價最高的豪宅,問鼎榜首寶座。其餘像是「冠德信義」、「琢白」、「文心信義」、「冠德首席」也是今年在信義區計畫區裡將興建完成,「信義首席公館」則是還在興建中。

由於台北市房屋稅新制,在2016年11月檢討修正,取消豪宅稅加價項目及房屋標準單價分6年緩漲,並於2017年7月起生效,因此適用2018年5月起繳納的房屋稅稅單,不少台北市已完工或興建中豪宅案,像冠德信義、琢白、陶朱隱園等,紛紛放慢興建、請照的腳步,預估要Q3之後、甚至2018年再申請使照、交屋。

對此大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,2017年台北市豪宅市場回溫,買氣顯著提升,然而交易動能來自價格修正,因此交易價格多在一坪150萬上下,單價突破200萬的交易少之又少,信義計畫區是北市豪宅重鎮,不過著名社區的釋出量不多,反而有助於價格支撐,而新板特區在之前已經過修正,2017年價格止跌回穩,至於中南部表現相對弱化,主要在於反應價格修正較為落後,而大坪數物件的市場接受度不如預期且不同重劃區競爭激烈,如高雄市除了美術館特區有許多豪宅推案外,農十六、亞灣等區域也有許多推案,爭相競逐有限客戶,因此價量齊跌。

重劃區豪宅交易不同調,台中七期瘦最多

相較於信義計畫區及新板特區豪宅的交易放暖,七期、美術館特區的交易情況反而走弱,住商不動產台中七期園道加盟店店東謝德亮指出,事實上七期在2017年的整體交易量有提升,只是主力坪數在60~80坪,至於80坪以上因為總價太高,故買方少,且因為買方少,議價空間比較大,有些個案可修正10%上下,此外,去年七期的買方以台中、彰化的自住客為主,大部分是有換房的需求,而賣方多為2、3年前取得,而且大多是北部來投資,但恰逢市場修正,平轉也難銷售,只能讓價出售,剛好讓買方逢低買進。

郎美囡又表示:信義計畫區雖然陸續仍有新案推出,但各有其規劃特色,中古豪宅釋出量不多,因此價格開始回穩,反觀七期及美術館,近期推案林立,且同質性物件多,市場競品多的情況下,議價空間相對高,因此預期部分物件仍會面臨修正考驗。

全台四大重劃區交易量,以信義計畫區為領頭羊。