房市》法拍屋多來自周轉不靈的生意人 透露出什麼訊息?

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金融海嘯以來,法拍移轉量首次正成長。(攝影/鄭國強)

2017年法拍移轉量年增5.81%,是金融海嘯以來首次正成長。不過,有專家指出,近年流入法拍市場的案件中,幾乎很少是因為房貸繳不出而被斷頭,反而以生意人周轉不靈,跳票、欠債遭到查封居多。

根據內政部最新統計,2017年全台法拍移轉量為4899棟,年增5.81%,幅度雖不高,卻是金融海嘯以來首次出現正成長。

對此,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析,台灣長年處於低利環境,加上經過十多年多頭,許多持有人的財務體質都不錯,即使出了問題,也容易在成屋市場找到買家,因此法拍逐年遞減;2017年出現反轉,主因是房市買氣雖好,但價格持續盤整,在部分持有人過度操作財務槓桿的狀況下,仍流入法拍市場,使得供給面增加。

不過,寬頻房訊發言人徐華辰在接受《信傳媒》訪問時表示,隨著奢侈稅上路,投資客多半縮手,已不再滿手房屋,加上目前的低利環境,因此就算資金鏈出現問題,也不至於出現繳不出房貸被斷頭的狀況,「奢侈稅之前,確實有些投資客在房市利用槓桿操作,玩得比較大,手頭上十幾間房的大有人在,所以資金一遇到問題,很容易就因為還不出貸款遭到查封。但現在這種情況越來越少了。」

他提到,有別於過去繳不出房貸,進而流入法拍市場的「斷頭戶」,近年狀況已發生轉變,單純因房貸繳不出被斷頭的人已經微乎其微,反而是生意人跳票或欠債遭到查封的狀況居多,「我們知道最近幾年經濟狀況比較差,應該是有受到影響。我們觀察過,因為跳票、欠債這兩種原因遭到查封拍賣的比例大幅增加,不像以前是單純的房貸問題,最近三四年都差不多這樣。」

值得一提的還有,若以各區域表現來看,六都多數法拍量增,台南則是少數不增反減的區域。而在其他都會中,北市增加近五成最讓人意外,新北雖是最大宗,成長卻不到兩成。

對此,大家房屋企劃研究室主任郎美囡解釋,法拍量增主因是成屋市場受到買賣雙方拉鋸影響,在難以成交的情況下,一段時間後便落入法拍,其中也不乏小建商。北市比例最高除與量體小有關之外,降價無感難以去化也是主要因素。至於台南甚至出現不增反減的狀況,應與當地案件屬低總價,相對容易解套有關。

菜籃族投資客出籠,鎖定三拍後物件出手

談起2017年法拍市場的需求面,徐華辰指出,以全台標出4097件來看,較2016年的3664件足足成長11.81%之多,不只自住客進場,也有菜籃族投資客開始動作,「這幾年房市反轉,房價開始下修,除了自住,有投資意願的人會認為價格逐漸落底,在這個時間點,也比較願意出來,做逢低買進的一種布局。」

他觀察到,去年進場的民眾主要以三拍之後物件為主,因為案件一旦淪落到三拍,底價往往只有市價的7成左右,「如果以一拍來講,通常價格會高於市價或等同市價,之後每一拍會打8折,所以到三拍時,一般跟市價會有3成左右的差距。」

「不過,如果是條件比較好的物件,會吸引多人搶標,最後常常跟市價差不多,或者也達到市價的9折或95折。」徐華辰舉例,前兩週士林雨聲街有一間位於2樓的公寓遭到法拍,共有22組人競標,最後便標出突破上一拍的價格,「那邊生活環境還算清幽,加上平時中古屋市場也很少有物件釋出,就算有,也很快被搶走。當時底價一坪在37萬元左右,最後得標金額每坪也來到每坪45萬元上下,跟市價45到48萬元差不多。」

被問起對2018年法拍市場的看法,徐華辰說,台灣目前仍維持在低利率的水平,即使美國升息會影響台灣,但畢竟升幅有限,「央行就算調個一兩碼,對房貸利率也影響不大。」此外,近期看不見足以衝擊國內經濟的重大事件,所以,整體而言,他認為拍賣量將持平,「不過,因為民眾開始有逢低買進的意願,可能會出來標標看,我認為得標率會稍微有些提升。」