一部法的誤打誤撞 建築業將進入低利時代

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去年5月,《危老屋重建條例》上路,建築業擔心是短多長空。(攝影/黃威彬)

農曆年前,天冷,有一群人的心更冷。前兩週的某個夜晚,幾名建商高層圍坐餐廳圓桌,氣氛卻不若過往的大口吃肉、大碗喝酒,取而代之的是不時嘆氣、相互打氣,以及咒罵政府。只因經過一番討論後,他們得出一個共識──建築業即將進入低利時代,恐怕會有一波汰弱留強的淘汰賽。

當各界還在為了《都市更新條例》吵得風風火火時,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》於2017年5月10日默默上路。之後數月,建築業界人士對都更修法進度開始興致索然,因為他們手上已經有了這個被戲稱為「都更條例2.0」的法條可供解套。

一名建商透露,由於都更相關法令要求街廓完整,在整合過程中,常常會出現割捨不得的釘子戶,門檻極高。相較之下,危老屋重建可以避開面積相關限制,只要是30年以上老屋,合則來,不合則去,可自由切割,「容積獎勵雖然沒有都更好,但是速度快,大家看得見未來。」

建商進一步指出,都更條例的容積獎勵條件雖然較優,在分回新屋後,也有第一次移轉不用課稅的優惠,但實務上難度太高,因此當《危老屋重建條例》一通過,眾人都搶著送件,「去年條例通過到現在,短短幾個月已經收到七八百件,因為法案一過,不管建商、屋主,都搶著送件。像全陽建設在士林區的一塊地,弄了五六年的都更案,後來遇到一些變數,上個月也改送危老屋重建了。」

依據《危老屋重建條例》第三條,只要是「屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。」無論改建基地大小,皆可提出申請。

至於法條當中的「耐震能力評估」,建商坦言,自從921大地震後,耐震標準已做出修正,「只要是921大地震(1999年)以前蓋的房子,一定無法達到標準,換句話說,只要屋齡超過30年就一定是未達標。所以這段文字只是走個流程,有跟沒有是一樣的。」

「現在雖然都更還在走,但是大家都改用這個(危老屋重建),以雙北市來說,去年可能只過一兩個都更案,因為要整合一整片基地,人多口雜,即使只有一個人反對,一旦他在審查都市更新專案的任何階段提出異議,整個案子就要停擺,實務上有施行上的難度。」該建商直言。

新法上路加速供需失衡,建商:低利時代來了

不過,在一陣子送件熱潮後,近期風向又出現轉變。因為建商開始察覺,《危老屋重建條例》上路後,民眾老屋換新的門檻大幅降低,一窩蜂送件的結果,不僅造成市場新屋供給在短時間內大幅增加,一買一賣的換屋族也會隨之消失,結果供過於求,「我們覺得這件事會衝擊到整個建築產業,因為大家不用花錢就可以住新房子,只要拿土地去貸款,就足以翻新房屋,這樣就完成換屋的動作了。」

當房市供需遭到破壞,建商擔憂,不僅房價受到衝擊,未來連建築業界都得被迫轉型,「民眾想蓋房子,因為牽涉到建築專業,還是需要建商,但以後會進入低利時代,建築業很多人要轉型成建築顧問業,僧多粥少的情況下,勢必會有一波汰弱留強。」

餐桌上,幾瓶黃湯下肚,建商們的談話顯得真切,「未來大家可能都要轉型,變成顧問服務,也可能整個供應鏈、房市都會洗牌。以後大家都來輔導民眾蓋房子,進入低利時代,不像我們過去買地蓋房子那樣,沒有過去的暴利了。以前大家都知道,蓋房子非常賺錢,……」