兩則廣告藏玄機 學者:今年房市不會落底


房市何時落底,始終難有共識。(攝影/ 王明鈞)

房市利空欲走還留,不少建商循著「逢低買進」的歷史經驗,選在2017年大舉獵地,不過,在一些專家的眼中,此舉令人看了一把冷汗。有學者透露,近期已有建商付不出工程款,只好拿著南港餘屋抵債,營造廠再轉手給下包業者,「每人損失一點,總好過都拿不到錢。」

今年以來,媒體不時傳出房市落底論調,一線銷售人員卻幾乎無感,頗令人摸不著頭腦。不過,前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰8日接受《信傳媒》訪問時,舉了幾個關於廣告的有趣觀察,或許可做為一種判斷依據,「對市場不是很了解的話,其實可以觀察報紙廣告,裡面藏有很多玄機。」

「像今天的報紙廣告,我就看到有3塊靠近新北產業園區、距離機場捷運A3站400公尺的乙種工業用地,分別是1450坪、1650坪、3110坪,建照都申請好了,還包含容積移轉,竟然也要拿出來賣。」莊孟翰說,自己相當好奇,如果景氣確實好轉,業者應該四處買地才是,何以連建照都申請好的土地也要出售,「這代表著,景氣絕對不是一般人在電視上看到的復甦,沒那麼簡單。」

同一天,還有一則廣告也引起他的注意,「在西門町豪景大酒店附近的全坤雲峰,剛推案時的賣價在80多萬元,之後有一段時間提高開價到100萬元打七折,變成一坪賣70萬元,今天報紙廣告卻出現『一坪只要51萬元』,……」他直言,一般餘屋的條件確實較差,但如果景氣真的復甦,也不至於下殺到如此地步,「因為不降價真的賣不掉啊。」

新成屋超額供給,衝擊預售屋、中古屋

值得一提的是,連知名品牌遠雄也有類似狀況,「在中和左岸系列的遠雄錸儷,1月31日的廣告也打出現折888萬元的優惠,58坪的案子,等於一坪降價15萬元。我相信那個案子應該賣得很慢,景氣不好又不知道哪時候可以上來,只好降價。」莊孟翰強調,連大品牌都受不了餘屋壓力,被迫打出促銷廣告,更何況是一般小建商。

莊孟翰分析,當下房市所面臨的最大難題,當屬超額供給,「我算過,最近三年北台灣的推案量有2兆5千億元,平均銷售卻不到三成,等於市場上會有1兆7500億元的新成屋陸續進來,再加上一些2012年、2013年進場的投資客也在降價出清,……」他指出,由於新成屋大量釋出,對預售屋、中古屋市場也造成衝擊,形成三者競價求售的慘劇,「結果建商還在買地推案,這才嚴重啊。」

「現在一般人的疑惑都是『房市落底沒』,……這樣說好了,台灣近5年累計的超額儲蓄將近11兆,如果景氣真的那麼好,一堆建案早都應該賣掉了。現在就是比誰的口袋深,受不了的人,沒賣掉的餘屋只好讓價。」莊孟翰大膽預言,只要建商還有讓利求售的狀況,房市都不會真正觸底,但今年內恐怕看不見,「如果後勢看好,根本不必賣地、打折,促銷改送裝潢、家電都可以,因為沒有人會想讓實價登錄的行情受到影響嘛。」

付不出工程款,開始有建商拿餘屋抵債

除了降價訊息,可有其他依據?被問起房市第一線的狀況,他透露,「前陣子有建商來問我關於『營建換屋』的問題,因為他們南港的餘屋真的賣不掉,唯一方式就是把餘屋給營造廠,抵工程款,營造廠一定會收,不然也怕對方倒掉錢就拿不回來,接著營造再把餘屋抵給下包廠商,變成每人損失一點,總好過都拿不到錢。」

「會變成這樣,也是因為當初他們太樂觀了。最早有人去跟他們談,一次想買好幾戶,出價打八折,但當時景氣好,建商捨不得賣。等到公司發現一直沒進度才回頭找人家,但對方已經去別處買了,結果就是後悔啊,真的後悔啊……」莊孟翰說,其實市場上已有不少營建換屋的案例,只是多數不會張揚,若觀察實價登錄,一些交易價格落差過大、寫著關係人交易的新成屋買賣,都有可能是其中之一。

對於不少建商在去年大舉獵地,他並不看好,因為除了超額供給,市場還有人口結構改變、稅制不利房屋買賣等兩大難題,一日不解,恐怕都難有起色,「如果看著一些數據,想說房市幾年會出現循環,那都有問題。以前基期低,所以還漲得起,現在大環境都不一樣了,而且基期高,能承接的人也有限,……如果要救房市,要探討的政策其實比一般人想像中更廣。」

學者認為,從廣告解讀建商現況,不難看出當下房市並未落底。(攝影/ 徐珍翔)