柯文哲說都更一坪換一坪是幻想 他說的是真的嗎?


台北市以萬華、大同、中正區的老舊建築物風險最高,都更速度刻不容緩。(攝影/王明鈞)

日前台北市長柯文哲受訪時表示,台北市都更一定要做,而且力道會越來越強,強調民眾心態要改變,不要幻想一坪換一坪,外加車位、興建期間房租,然後一毛錢都不用出,世界上有這麼好的事?

他又表示:台北市政府對於都更決心相當明顯,會不斷修正,每3個月推出新政策,滾動式往前進。而且台北市政府最近就在整理台北市都更政策,若按照目前方式,估計1000年以後才會完成都更,這不可行,整個都更政策要大幅修改。他也同意前內政部長李鴻源的說法:「由於台灣處在地震帶上,台北土地液化潛勢非常高,一個規模6.0的地震,恐會倒掉4000棟房子;若是規模7.3,恐怕倒掉3萬5000棟房子。」尤其是以萬華、大同、中正區的老舊建築物風險最高。

提高容獎勵了,但都更為何窒礙難行?

為何都更會窒礙難行,以台北市為例,1980年間,台北市開始以增加容積作為獎勵措施,鼓勵建築物增設停車、開放空間。1998年中央公布的都市更新條例,更將容積列為獎勵項目。2007年,當時的台北市長郝龍斌提出:台北市法定容積率是1萬2千多公頃,目前才使用約9千多公頃,在北市人口不會快速增加下,「可大膽運用未使用的3千公頃的容積率」,進一步放寬容積率獎勵,增加經濟誘因,以加速都更推動。

以土地使用分區為住三、容積率225%、5樓的老公寓為例,拆除重建後的法定容積幾乎與現況容積相同,為了解決這樣的困境,「都市更新條例」提供獎勵容積,作為建商興建房子的營造成本,藉此讓住戶不用出一毛錢就有新房子可以住。但是,多出來獎勵容積就變成建商的利潤,住戶分回全容積卻要扣掉興建大樓的公設,當然居住面積會變小,除非住戶自己出營造成本,把多出來的30%獎勵容積留給自己,才有可能把4、5樓公寓改建後的房子變大。

淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰表示,景氣很好時,實施者可以1坪換1坪甚或1.2坪的條件滿足都更戶,但如果景氣逆轉、房價下跌,實施者就可能因報酬減少變卦。因此,都更的整合過程中,房價漲跌無疑是最大的變數。

但政府開放這些利多也無濟於事,在文林苑事件後,台北市的都更自此就陷入了無限的輪迴之中,原本談好條件的都更案,也因為文林苑事件的關係,讓開發商們開始縮手。尤其反對戶在提起十次訴訟並敗訴後就與建商同意撤消所有訴訟後達成和解,自此文林苑就照原本計劃蓋好,而反對戶從原本56.06坪的房子換成5戶共175.02坪。

也就因為有文林苑的前例,之後很多反對都更戶就認為自己住了30幾年的房子很有價值,就吵著要更高的分配比,《信傳媒》記者就有親身經歷,看到一位反對都更戶直嚷著別的地方可以換1坪換1.2坪或者1.5坪,為什麼我這裡不可以,這樣的情況也往往造成負責都更的開發商換了一家又一家,讓有心讓自己居住安全可以更有保障的住戶,因為少數人的關係,而無法順利完成都更。

都更能否成行都更戶、開發商與政府需積極合作

其實不只文林苑,在3年前中正區也有一個最牛釘子戶,屋主號稱自己的房子是「龍腦穴」,堅持不肯讓建商拆除房子。為此還勞動柯文哲市長到場「開示」。但由於該都更是「民辦都更」,實施者依法持有都更執照,也就是土地開發整合者,根據相關法令百分之80住戶同意就可執行。「龍腦穴」在市長開示後3個月後,建商依法火速就將釘子戶拆除,現在該基地正在起建當中,預計2020年6月完工。

另外,靠近公館三軍總醫院旁的海砂屋,2012年由建商自行檢查發現為海砂屋後,火速將住戶協調在2014年與106位所有權人簽署重建合約,除了一坪換一坪外,還不計成本補貼租金,減少住戶的損失。於2015年11月原地重蓋,預計2017年6月完成結構體,並2018年7月取得使用執照後就可交屋。

以上兩種案例都可以得知,都更是否可以成行就取決於都更戶、建商和政府的態度。像柯文哲市長日前就表示,都更獎勵需明文化,避免以前的不確定性,導致實施者和地主很多糾紛,因為以前都更獎勵有不確定性,常常在計畫核定前會再變更,造成實施者和地主很多糾紛,因此他認為應該設法要把這些法制化、明文化,讓容積獎勵更明確,讓整個都更變得比較可預測。