有年租金5172萬撐腰 神秘迪化街大帳房整合芝麻大廈的如意算盤

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李銘松從中興紡織手上買下前中興百貨,整合10年尚未傳出好消息。(圖片來源/維基百科)

位於松山區長安東路、復興北路交叉口的芝麻大廈,在實價登錄揭露下,去年12月又傳出一筆交易,依舊是李方集團「左手換右手」的戲碼。房仲業者第一時間解讀為稅務操作,會計師卻認為,商業考量的機會更大些。究竟李方集團的葫蘆裡在賣什麼藥,外界始終丈二金剛──摸不著頭腦。

依據實價登錄最新揭露資訊,星聚點KTV所在的芝麻大廈,一、三、四樓在去年12月以3億6261萬元,悄悄轉手474.29坪,換算下來,每坪單價76.45萬元。據悉,賣方為李方酒店集團轉投資的開蘭興業,買方則是熟面孔,與8月的兩筆交易如出一轍,依然是集團董事長李銘松之子李奇璋所執掌的葛瑪蘭興業。

外界有一說法是該案正在積極整合,目標是推動都更。對此,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨不以為然,「因為芝麻大廈產權比較複雜,都更整合難度太高了,只要一戶釘子戶就喬不攏。所以我們的看法是,比較像基於稅務考量,資產提前分配,不是為了都更整合。那個案子本身也還有商業用的功能,有出租效果。」

「老實說,即使是關係企業間的交易,如果買方沒有實際需求,根本不用做這件事,因為不賣就不用被課稅,……」針對該案節稅相關推測,資誠會計師洪連盛直言,不論是土地增值稅、營業所得稅等,都是先有交易才會被課稅,因此企業為了節稅去移轉不動產的邏輯恐怕不通,「我覺得節稅是只是附帶效果,重點是商業考量。」

他進一步指出,「該案可能是家族企業裡面,希望讓關係企業進行專業分工,才決定把不動產整合開發的業務集中。所以應該是說,他們原本就有移轉規劃,只是遇到稅改,去年營所稅率17%,今年20%,才會提前動作。早做和晚做的問題,趕在去年可能是考量稅率上的差異。」

事實上,芝麻大廈之所以難以整合,全因起造人、華美建設董事長張克東當年喊出「你買我的,我租你的,五年以後統統是你的」口號,以相對前衛的「不動產證券化」概念吸引大批想花小錢當股東、房東的民眾投資;其中,3樓金像獎戲院的555個座位更被拆成獨立產權出售,導致李銘松花了近10年整合,如今還有將近100個座位仍在他人之手,甚至不乏聯絡不上的海外持有者。

星聚點年租金5172萬,李銘松打包出售有本錢

一名旅館業者便向《信傳媒》透露,多年前自己曾經找上李方集團,表明希望承租四樓開設旅店,卻得知四樓被星聚點占用,雙方正在訴訟當中,於是只好試圖尋找同樓層的其他屋主,「那時候,我們就想說去租另外一半,結果竟然連大樓總幹事都找不到屋主,後來也只好算了。不過,從這裡你就可以看出,那棟大樓有多難搞。」

另一名房地產業界人士則說,李銘松其實也知道芝麻大廈根本無法整合到足以推動都更的程度,所以早晚會獲利了結,「你看,在大樓很亂的時候,他可以買比較便宜,等整合到一定程度,因為產權漸漸單純,價格也會跟著變好,這時候就是他脫手的時機。我想,到一定的完整度後,他就要打包賣掉了。」

至於該案價格能有何種潛力?根據《信傳媒》掌握資料,星聚點KTV每月租金約431萬元,合約至2024年10月,以李銘松當初購入價格12億元換算的話,投報率約4.3%。未來出售時,若以商用不動產普遍可接受的投報率2.5%反推,售價可望超過20億元,且該數字尚未計算後來購得面積,以及都更話題包裝後的效果。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,芝麻大廈產權複雜,所在區位卻有利於商業及娛樂業發展,過去曾是中興百貨,也有過戲院進駐,雖一一歇業,畢竟有段輝煌的經營歷史,因此,該案多年前已有大集團企圖整合,但難度始終很高,所幸地理位置佳,仍有出租效益,對於持有人來說也不無小補。

針對投資人,郎美囡也提醒,這類在優質商圈中的待整合個案,若能有出租收益,交易也較為活絡,但進場前,持有方式必須精算,特別是房地合一後,雖然自用長期持有的自然人最具節稅優勢,不過採公司名義持有,出租時的稅費扣抵額度不小,「若未來出售,相關費用可列報,日後能改建,也有節稅空間,因此商用型不動產仍有不少業主偏愛以法人身分持有。」

李銘松耐性過人,曾屢戰屢敗用十年攻進中國房市

「李方」兩字,取自集團創辦人李銘松與妻子方素蠂的姓氏,家族氣息濃厚,加上李家行事低調,多半鴨子划水,直到市場被猛然丟下震撼彈,眾人才驚覺李方的能耐至此。在一陣陣驚呼聲中,該集團更添幾分神祕色彩。

可以知道的是,今年66歲的李銘松是會計背景出身,早年更有「迪化街大帳房」封號,被認為是精打細算、眼光獨到的投資者。不過,他最讓人訝異的地方,莫過於耐性。他曾說,自己寧可投資土地、蓋飯店,賺長期經營的慢錢,也不急著投資金融商品來短期獲利。甚至,當年他屢敗屢戰,花了近十年才真正打入中國房地產市場,最後成功帶著豐厚資金鮭魚返鄉,種種經歷都叫人不敢小覷。

芝麻大廈去年有三筆移轉資料,全為李方集團內部轉手交易。(製表/徐珍翔)