人口紅利加持房市 北中南三都這幾個行政區最搶手

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桃園捷運支撐房市需求,也成為中壢未來利多。(圖片來源/信傳媒資料庫)

根據內政部最新統計,台灣2017年戶籍登記人口僅成長3.1萬人,創歷史新低,在人口老化、少子化雙重衝擊下,人口紅利顯得格外珍貴。2017年人口總增加率,以桃園市的增幅18.6‰最大,台中市7.1‰次之,也直接帶動當地房市交易熱度。

根據有巢氏房屋統計,在內政部買賣移轉棟數資料中,桃園市以中壢區最搶手,交易量破8000筆,不僅較第二熱門的桃園區多出近1000筆交易,在基期相對較高的情況下,年增幅度也有6.9%的水準。

對此,永慶不動產中壢高中加盟店店長梁秀麗分析,主要有三大因素,首先,是當地重大工程陸續完工,在交通上,除原本就有的高鐵及五楊高架,去年機場捷運通車後,民眾從台北往返桃園更加便利,因此吸引許多大台北民眾跨區購屋,在此前提下,考量機捷中壢市區段已在施工,再加上中壢國民運動中心預計於3月完工、6月開始營運,使得區域具備未來性。

此外,中壢區房價與2013、2014年的高點相比,已下修約2成,且相較台北,房價仍親民許多,有一定的性價比優勢。最後一點是,當下國內房貸利率仍處於低檔,民眾房貸壓力相對較輕,也是促使中壢區交易量高的原因之一。

梁秀麗進一步指出,中壢區交易主力以電梯大樓為主,多為屋齡約10年內、坪數介於42到50坪之間的3房產品,單價每坪約23到28萬元;若是透天別墅產品,則大多位在中壢市區或文教特區,屋齡以10到20年為主,地坪約20到28坪,總價在1200到1500萬元區間。

北屯和西屯比價格,和太平比觀念

在中南部方面,台中市2017年以北屯區交易量近6000筆最多,高雄市則是鳳山區的5000筆排名第一。有巢氏台中十期加盟店店東林志雲表示,西屯區長期以來都是台中市最搶手的區域,最近幾季被北屯區超越,主因是單價太高,「雖然西屯價格已有修正,但還是遠遠不及北屯便宜。」此外,北屯區除了台74線快速道路,還有鐵路高架化加持,且捷運也可望在今年試營運,交通網絡確實便捷,已吸引許多首購族往當地移動。

事實上,北屯區與西屯區在2017年的移轉數量差距並不算大,分別有5872及5310筆交易,林志雲指出,西屯區的推案方向也正逐漸調整,以兩房小坪數為主,目的是壓低總價,相較之下,北屯區以三房、四房產品居多,在市場上形成相當明顯的區隔。

「西屯區範圍比較廣,比如七期新市鎮裡面,單價可以飆到70到80萬,外圍新大樓起價也都要在30萬元上下,20多年的中古屋都還可以賣到17、18萬。相較之下,北屯,預售屋雖然開20幾萬,但是新成屋多在16到20萬,中古屋在14萬元上下就有了,很容易就吸引買方。」林志雲說。

值得一提的是,台中第三熱門的太平區,房價雖與北屯相去不遠,交易量卻只有對方的6成左右,林志雲解釋:「太平在緊鄰北屯的地方有個新光計畫區,同樣是區段徵收,去年也有許多新大樓交屋,價格又比北屯再少2萬元左右,但為什麼會不像北屯那樣搶手?因為以台中人的觀念來講,太平還是以前的舊台中縣,北屯則是台中市,其實是受到一些舊有觀念的影響。」

交易量帶動價格?專家建議屋主不妨先降價

至於南部戶籍登記人口數最多的高雄市(2017年約277萬人),以鳳山區年增上千筆交易最熱絡,增幅多達23.4%。台慶不動產鳳山五甲加盟店店東李旭仕指出,鳳山具低總價優勢,不僅新屋房價較高雄市區低2到3成,中古屋更相對實惠,便宜3到4成,且生活機能完整,鄰近國道又有捷運優勢,吸引不少外地跨區購屋的年輕首購族群,自住買氣不俗,加上去年有一波建案交屋潮,使得鳳山交易量大幅攀升。

談到交易行情,李旭仕店東說,鳳山以大樓及透天交易為主,若為屋齡20年、坪數約30到35坪的中古大樓,含平面車位總價約在550到600萬元間。透天則以屋齡30到40年、地坪約15到20坪的產品居多,依地址不同價格也有出入,若是位於巷弄、未整修的透天,總價在500萬元上下,整修過可達800到900萬元。不過,若是可以作為店面的透天物件,因具投資效益,總價上看2000萬元,新透天更可達到3000到4000萬元的水準。

整體而言,有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍分析,中壢、北屯、鳳山等三區交易量相對較高,應與人口數有關,因為北屯區、鳳山區均分別為台中、高雄人口數最多的行政區;中壢區也是桃園市人口數排名第二,至於人口數排名第一的桃園區,交易量也居桃園市第二名,顯見區域不動產交易量確實與人口數成正相關。而中壢、北屯、鳳山近年均有不少新案交屋潮,也都是促使交易量居冠的原因之一。

不過,交易量大增是否就會帶動今年價格成長?陳金萍持保守態度,直言去年主要受到房價修正影響,激勵自住市場買氣,但今年預期市場供給量增加,賣壓湧現,且目前仍為買方市場,評估今年房價將持續小幅修正,也因此,屋主不妨把握這一波市場買氣,先降先贏,成交機會較高。

2017年北中南三都交易量前3名行政區。(製表/徐珍翔)