人口結構高齡化是許多國家的問題，台灣也不例外，然而隨著少子化的衝擊，以及家庭結構的改變，子女可提供的照護能力，或所能提供的生活經濟保障已漸趨式微。
在人口高齡化的趨勢下，解決熟齡世代生活的經濟安全已成為社會的問題，以房養老貸款便成為熟齡世代得以活化其自有住宅，保障其多元經濟安全的方式。
基於以房養老貸款兼具金融與社會保障的特殊性質，如何建立完善的諮詢機制，是以房養老貸款能否真正達到保障熟齡世代，以及永續發展的要件。因此，本文嘗試以國外成功的經驗，期從消費者保護觀點討論之，俾使這項貸款業務能更臻完善。
建立第三人諮詢的必要性
以房養老貸款在國外已有數十年的歷史，美國於1961年即成立第一筆以房養老貸款契約，早期的類似逆向抵押貸款是由地方小型金融機構和州政府推行，資金用途是用於繳交房屋稅或修繕房屋等，到了1980年代出現了大量的「房子富翁、現金窮人」（House Rich, Cash Poor）的社會現象。
為了解決這嚴重的社會問題，以房養老逆向房屋抵押貸款逐漸受到重視，後來包括英國、澳洲等亦陸續推出以房養老貸款產品，而初期卻發生大量不當銷售案例，嚴重影響消費者權益，其政府考量申辦以房養老貸款多為高齡者，他們維護自身權益的意識，以及抗風險能力較為薄弱，對於產品內容不易了解，所以建立公正獨立的第三人諮詢機制。
以美國HECM保險計劃為例，由聯邦政府房屋暨都市發展部（HUD）建立經認證之官方或半官方獨立的專業諮詢機構（例如美國退休人士協會），為申請者提供諮詢服務及法規的揭露與說明，申請者必須與其家人先行洽詢獨立的專業諮詢機構評估是不是適合參加以房養老貸款。
申請者參加輔導諮詢會議，輔導諮詢機構並不得聯繫或推薦任何一家貸款銀行，如果申請者要求輔導諮詢機構代為尋找銀行，輔導諮詢機構僅能提供HUD的銀行名單供申請者自由選擇，而申請者聯繫銀行須透過HUD，銀行並不得引導或建議申請者尋求任何一家特定的輔導諮詢機構，以確保輔導諮詢機構的公正獨立，並避免利益衝突。
香港的以房養老貸款（安老按揭貸款）輔導諮詢機制，係由執業律師擔任輔導諮詢顧問，輔導顧問均是獨立於貸款銀行，符合資格的執業律師名單則由香港律師會統一公告，借款人正式申請安老按揭貸款前，須自行選擇並聯絡輔導顧問以安排輔導會面，輔導顧問將向借款人講解安老按揭貸款的產品特點、主要的法律權益與責任及法律後果，在完成安老按揭貸款輔導後，始得前往辦理安老按揭貸款的銀行正式申請。
台灣以房養老現況分析
台灣以房養老貸款由各銀行各自辦理，基於私法自治原則，政府尚無制定太多的行政法令規範這項業務，但金融業畢竟是受高度監理的行業，且以房養老貸款兼具金融與社會保障的特殊性質，就消費者保護而言，目前的制度應有許多討論的空間。
私法自治指的是具行為能力之個人，依其自主意識、自我負責形成私法上的權利與義務，私法自治原則的體現，包括所有權自由、遺囑自由，以及契約自由等各種制度上；契約自由則是可以依據個人自由意思，決定是否締結契約、與何人締約、締約內容及締約方式等。
由於我國現行民法在法律行為上，程序自由與實質自由的出發點，偏重在維護程序上的法律行為自由。故觀察台灣以房養老貸款，可以發現其契約內容的貸款期限（例如最長30年，非終身貸款）、加速條款（例如未正常繳交利息、或貸款屆期應經銀行同意始得展延到期日）、擔保品（例如擔保品倘因地震滅失，將停止撥款並視同貸款到期）等條款與一般貸款無異，而該等條款內容影響申請者之權益甚鉅，然以房養老貸款申請人多為高齡者，他們的抗風險能力，以及維護權益的意識相對較為薄弱，如何促進且保障他們從事法律行為的實質自由，讓熟齡世代能清楚了解這項特殊性質的貸款之權利義務，以及可能產生的法律後果，就顯得相當重要。
在法律行為的程序過程形式上，台灣以房養老貸款仿香港安老按揭貸款之律師「諮詢認證」制度，將律師的「認證函」列為貸款的必要條件，但因台灣以房養老貸款業務，處於剛起步階段，現階段僅由銀行自行辦理，缺乏社福機構的參與，也沒有專責機構跨部門的協商整合，所以銀行只能先行與借款人議妥條件，再由律師說明及見證，然律師人選如果是由銀行轉介，流程上應無法達到輔導諮詢的獨立性，目前制度無利益衝突防範，亦恐無法保障當事人做成其決定的實質自由。
創新諮詢機制 促進永續發展
面對高齡化的現實狀況，以房養老貸款的確有其必要性，而完善的諮詢機制，是促進以房養老貸款永續發展的要件。依據美國HECM保險計劃，申請者是否適合辦理以房養老貸款，應於提出之前，由輔導諮詢的社福專業機構，先行評估申請者之身心、生活及其家庭等狀況，通過諮詢審核始得申請貸款。
然而，銀行是金融的專業機構，並非輔導諮詢的社福專業機構，台灣現況由銀行自行評估申請老人的合適度，除不利於消費者保護外，未來恐不易獲得其繼承人的信任，徒增客訴。
因此，為促進台灣以房養老貸款輔導諮詢機制的獨立性，並避免利益衝突，或可參考國外成功的制度，現階段可請各縣市政府社會局辦理輔導諮詢認證，嗣由銀行進行撥款事宜，以落實消費者保護，藉以建立完善的輔導諮詢機制，促進以房養老貸款永續發展，俾期成為台灣銀髮產業發展的新動能。
