大安森林公園豪宅貴在哪? 除了美景還有人

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大安森林公園第一排豪宅,鮮有屋主釋出。(圖片來源/維基百科)

近年大坪數豪宅幾乎淪為票房毒藥,不過,千金難買好鄰居,有名人加持的社區依舊受到青睞。根據最新實價登錄揭露,藝人范瑋琪、陳建州所住的大安森林公園周邊豪宅「方念拾山」,7樓在去年12月以1億4250萬元成交,且謄本資料顯示,買方也是名人──歌手張信哲。

根據實價登錄、謄本資料,歌手張信哲在去年12月以「潮水音樂」名義買進豪宅「方念拾山」的7樓,115.81坪共花了1億4250萬元,拆算車位後,單價約144.8萬元。值得一提的是,該戶比起同月成交的2樓毛胚屋總價1.1億元,足足多付了3250萬元。

豪宅價差受樓層高低影響

若觀察歷史交易明細,前一手屋主在100年12月預售買入的價格是1億2515萬元,去年12月以1億4250萬元賣出,等於6年賺進1735萬元。

對此,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,在一片豪宅賠售風下,「方念拾山」的7樓屋主能賺上千萬,主要因為取得時間在房價高點之前,即使房價近兩年修正,但還是維持一定身價,加上該案僅14樓高,一層一戶,出入單純,符合高資產族低調條件。

她指出,同一豪宅買賣價差,多半是受樓層高低、景觀視野影響,「方念拾山」頂樓14樓的最高單價為198.7萬元,最低是2樓,單價109.9萬元,相差13個樓層,價差近90萬元,主要是因為樓層景觀差異所致;若買賣內含高檔裝潢、特殊家俱、藝術品等,多少也會影響購屋總價,不過,由於實價登錄沒有強制註記相關細節,因此未必能直接反映在實際的價格差異上。

公園第一排、名人加持,豪宅屋主多半惜售

值得一提的是,豪宅市場近年幾乎淪為票房毒藥,但物以稀為貴的特殊社區依舊是一屋難求。舉例來說,比起「方念拾山」更靠近大安森林公園的對面第一排豪宅,除「愛菲爾」「大安元首」在去年有轉手個案外,其他「幕府16」「勤美璞真」「頂高麗景」「國美森美館」「廣陽豪門大第」「安峰」等,近年鮮有交易傳出。

其中,不乏各界名人隱身其中的說法,像是「愛菲爾」的台達電董事長鄭崇華、前永豐金董事長邱正雄,「幕府16」的資深媒體人李四端、國民黨前副主席蔣孝嚴、台灣青啤董事長葉豐榮、正崴董事長郭台強,「勤美璞真」的自然美創辦人蔡燕萍、類比IC大廠致新科技董事長謝南強、永豐餘董事長何壽川妹妹何美育、精誠資訊董事長黃宗仁之妻等等。

「頂高麗景」有長榮集團張榮發三子張國政之妻、大倉久和飯店陳氏家族。另外,「國美森美館」則有機殼大廠可成董事長洪水樹以凱仁國際開發名義持有1戶、深耕豪宅市場的住邦房屋總經理劉陳傳,以合維開發及韋恆開發名義各持有1戶,以及聯詠電子總經理王守仁等名人。

缺乏名人光環的豪宅也會慘賠

不過,「大安元首」去年雖有成交案例,屋主卻是慘賠4000萬元,與「方念拾山」屋主大賺1735萬元形成強烈反比。主要原因除了缺乏名人光環加持,前一手屋主的取得價格也有關係。

事實上,在豪宅市場寒冬獲利,「方念拾山」並非個案。張旭嵐指出,去年初,靠近華山文創園區的「國泰賦格」有屋主也賺了1380萬元,主要是因為預售取得單價低於百萬。至於博愛路上的「揚昇君臨」,不只10樓屋主賺進2500萬元,同棟26樓更大賺6820萬元,因為該案在2009年預售期間單價僅63萬到85萬元,2013年交屋後,即使近兩年房價略微下修,仍高於當年預售價格。

對照起「大安元首」的慘況,更凸顯當下同為豪宅但卻不同運的紛亂局面。