掉漆了嗎?從吳宗憲「自然捲」半年收攤、租金腰斬看東區店面

房市

近年東區人潮大不如前,不少空店面最後都被變成特賣會。(攝影/王明鈞)

房地產界有句老話,「市場上賣的、租的,其實不是房子,而是屋主心態。」近年西區崛起,刮掉不少東區店面的門牌金漆,眼見昔日時尚精品林立的榮景不再,由一間間特賣會取而代之,房東們難免動搖,不少態度都軟了下來,租金可談。

去年8月,藝人吳宗憲與愛女吳姍儒的第二家餅店「自然捲」進軍東區,當時,他發下豪語,希望年底前可以開到8家,更宣稱自己開店目的不為賺錢,而是要創造就業機會,「22K太少了,我們店的薪資都給到三四萬,比一般餐飲業都高。」不料,半年不到就吹熄燈號,原因是一例一休衝擊人事成本,吃不消。

整起事件充滿荒謬感,看著感覺就像一齣他最擅長的喜劇,只不過歡笑的背後總有眼淚,那背後跑龍套的房東恐怕得再傷一次腦筋──吉屋又招租。

所幸中的不幸,根據最新實價登錄,原本「自然捲」所在的159.97坪店面,今年1月已有新租客進駐,月租金卻是吳宗憲的24萬元打九折,僅21.5萬元,被房仲業者認為「很識相」。如今,承租方已進駐裝潢,對經營業種卻低調保密。

燙金門牌掉漆,忠孝東路店面租金腰斬

事實上,東區店面降租風近年持續發酵,吳宗憲的「自然捲」絕非空前,恐怕也不會絕後。以東區216巷一處店面來說,2015年的租金為19萬元,今年2月租金已降至17萬元;忠孝東路四段的32.77坪「大店面」,兩年前租金尚有55萬元水準,今年1月也降至38萬元,大約打了七折;近期降租最多的,非忠孝東路四段301到330號的43.22坪店面莫屬,從50萬元一口氣降到24萬元,直接攔腰一刀斬。

針對東區店面的屋主心態,台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,一般房東不喜歡出租給餐飲或太複雜的業種,若承租方的業種性質單純,且形象優質,在無須過度裝潢、簽約租期較長等狀況下,都可望微幅議價,「當然,受到市場氛圍影響,擔心空置期過長影響租金收入,仍是房東願意大幅降租的關鍵。」

「忠孝東路四段南面的店面空置嚴重,不少黃金店面近年只好出租給短期的特賣會業者,暫解燃眉之急,不過,這些特賣會的客層沒有忠誠度、沒有集客力,難以維持商圈人氣和買氣,……」她說。

租給特賣會「不算」行情,無損投報率

張旭嵐指出,以往炙手可熱的金店面一旦租約到期,房東就會調漲房租,不過,隨著近年東區的人潮漸減,房東們心態也逐漸放軟,「過去可能以三年長租為優先,現在對於三個月到六個月的短約也都可以談,甚至配合短期特賣會的興起,也可以『日』租,能簽上年約的再釋出價格優惠,……」為降低空置問題,房東在時間、價格上的彈性顯而易見。

一名專攻東區店面的投資客在接受《信傳媒》訪問時坦言,近年的大安區「比較安靜」,雖有利居住環境,對生意人來講卻非好事,也直接衝擊到當地店面的行情,「你說為什麼要租給特賣會,因為租給他們對外可以強調『只是短期選項』,價格不用太堅持,也不怕打壞租金行情,最重要的是有錢不拿白不拿。你想想,我當初店面買那麼貴,如果哪天要賣,售價怎麼算,都看投報率嘛,那是不是跟租金有關,大家都會想這個,……」