春燕來了?北市商辦售價、租金回升 商仲:觸底反彈

房市

北市商辦第一季平均售價、租金皆微幅上升,被業者視為春燕來。(攝影/王明鈞)

2018年開春,北市商辦市場也迎來春燕,依據信義全球資產最新統計,第一季平均售價微幅回升至83.6萬元,租金資本化率(收益率)也小幅修正至2.44%,買賣市場擺脫前幾季的疲軟,出現觸底反彈現象。

價格收斂是房市落底信號

從產品來看,交易較頻繁的A級、B級辦公室,售價分別上漲至89.6萬及72.8萬元,顯示在買氣回溫之下,價格漸漸止跌反漲;若觀察個別商圈,站前西門商圈、松江南京商圈的售價增幅較明顯,分別來到70.5萬及80.4萬元水準,其餘商圈則多持平,僅南京四五段商圈售價下跌至73.1萬元。

內科廠辦部分,平均售價仍維持在50.8萬元,但其中各商圈的表現大不相同,比方說,西湖段商圈售價已止跌回升,舊宗段售價則是持續下跌。值得一提的是,在售價持平的狀況下,內湖廠辦的平均租金每坪略升至1154元水準,可見租賃市場表現優於買賣市場,整體租金資本化率2.72%則較前一季微幅上升。

對此,信義全球資產經理王維宏分析,從交易量連續幾季的回升,到價格的收斂,不難看出房市落底的信號,若考量總體經濟表現穩健,商用不動產需求可望穩定成長;另一方面,對照政府的土地標售情況,建商及大型法人的投資意願明顯增加,也是呼應了房地產景氣回溫的看法。

整體而言,王維宏認為,價格走勢已經從原本的「修正」轉向「持平」,甚至開始「反彈」,平均租金資本化率自2014年中後,也罕見地出現明顯回檔(售價與資本化率呈現負相關),下修至2.44%,整體則落在2.32%到2.78%的區間。

整體空置率微升、多數商圈收斂,需求仍強

若觀察租賃市場,他指出,年初雖有南山廣場及國泰民生建國大樓兩棟指標性大樓完工釋出,但由於預租狀況熱絡,加上其他大樓去化穩定,因此平均空置率僅小幅上升至6.65%,並未超過8.8%的長期平均水準,屬於健康偏緊俏的狀況,此外,考量去化的情況,多數商圈空置率也呈現收斂,可見使用需求依然強勁。

從各商圈來看,僅有信義計畫區的空置率超過雙位數,來到11.36%,次高的為復興南京商圈,平均空置率為8.93%,其餘商圈空置率都低於平均值。

租金上,2018年第一季平均租金每坪為2167元,較前季明顯上升,王維宏解釋,主要是新大樓的等級及訂價水平較高,帶動部份商圈租金上調,信義世貿商圈租金來到2955元的新高,與南京四五段商圈的1551元相比,已是兩倍左右的水準。

西湖段租金上升至1299元,優於內科整體平均的1154元,空置率也下修至1.08%,堪稱一枝獨秀。相較之下,舊宗段近期表現走弱,呈現售價及租金雙降的現象,空置率回升至7.89%。文德段則表現平穩,租金與售價變化都不大。