不是貴也不是沒買盤 揭開房市彈不動真相

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銀行的房貸逾放比逐年攀升,去年的統計數字更創下5年來新高,市場擔心這會不會成為敲響經濟向下的警鐘。(攝影/黃威彬)

「你等著看,接下來斷頭的中小型建商和投資客一定會愈來愈多,」早在去年年中,一名房地產專家就這樣提醒媒體。近期頻頻爆出新餘屋、預售屋流入法拍市場的訊息,再加上銀行房貸壞帳逐年攀升,不禁讓人擔心起台灣的房市,甚至是背後的金融市場。

房貸逾放比接近整體貸款逾放比,創下5年來新高

根據金管會最新公布的不動產授信品質統計,2017年整體銀行的壞帳金額高達165億元、房貸逾放比為0.25%,即便銀行局表示,房貸逾放仍算是偏低,風險都在可控管範圍內,但這個數字已經相當接近於銀行業去年整體的貸款逾放比0.28%,引發各界關注。 

再把時間拉長一些也可以看到,去年的數字不但是2012年以來的新高,從2014年開始房貸壞帳也年年攀升,2014年統計逾放比為0.15%、壞帳金額88億元,到2015年為房貸逾放比0.16%、壞帳98億元,2016年房貸逾放比來到0.21%、壞帳金額約為133億元,也顯示過去3年房貸壞帳金額已經增加77億元。

其實2014年剛好是台灣房價達到頂峰之際,接下來房市開始從高點往下修正至今3年多,許多使用寬限期買房擴大財務槓桿倍數的投資客,逐漸面臨到比過去高3倍、甚至4倍的還款壓力,如果周轉不靈,只好讓手上的案子進入法拍抵債。

根據房地產業者的非官方統計,在2014年高點購買預收屋的話,大約會在2016年之後持續交屋,再使用了銀行房貸的3年寬限期,預計2019年到2020年會進入還本期,估計有使用寬限期的房貸戶比例大約3成,換算下來就是5.5萬戶住宅面臨到寬限期到期的龐大售屋壓力。

房市彈升出現障礙,市場擔心未來發生系統性風險

市場更擔心,美國開啟升息循環之後,接下來台灣若開始跟進導致房貸利率上升、加速房貸逾放比增加,會不會進一步導致壞帳情況嚴重的金融機構增加經營風險,甚至發生所謂流動性不足的系統性風險?

「考量到今年循環性經濟成長的力道還有一些,大家預期央行下半年升息最多也是兩次、各半碼,這對於房市今年利率的變化來說,其實宣示性的效果大於實質性的影響,」專長於房市研究的台經院副研究員劉佩真認為。

她表示,由於先前房市多頭連續走了11年,大型建商累績了不少獲利,相對來說中小型的業者的確比較有可能會爆發出財務危機,不過過去幾次較大型的危機都是發生在房價短時間內大幅下滑時,以台灣目前低利率和房價緩步下跌的趨勢來看,還不至於會發生如此嚴重的狀況。

不過,長期以來,房地產被視為經濟火車頭,金融機構房貸逾放問題持續增加,仍是一顆不定時炸彈,成為牽制住房市彈升的一個障礙,劉佩真分析房市至少繼續盤整到2020年左右,後續的數字變化仍須留意。