桃園法拍暴增84%、高雄33% 以後還會更嚴重?

房市

法拍市場向來被視為房市的反指標,有不少人會從中觀察彼此關聯。(攝影/黃威彬)

今年第一季法拍移轉棟數出爐,六都當中,以桃園較去年同期暴增84.1%最驚人,其次是高雄的33.7%,對此,學者並不意外,「那邊量多嘛,沒辦法一下子去化掉,價格自然越賣越低,跌兩成、三成的案例都有啊,好多都是這樣,……那如果遇到銀行催款又賣不掉,最後撐不下去當然就被拍賣了。」

根據內政部最新資料,2018年第一季的六都法拍移轉棟數來到近三年高點,其中,桃園首次勝過台北,爆量84.1%,高雄增加33.7%也讓人驚心;值得一提的是,在六都當中,僅台中不增反減,幅度達19.8%,更跌破百棟大關,對此,大家房屋企畫研究室主任郎美囡推估,應是當地話題較多所致。

針對六都法拍市場狀況,郎美囡分析,台灣長年處於低利環境,加上經過十多年多頭,許多持有人的財務體質都不錯,即使出了問題,也容易在成屋市場找到買家,因此並未出現真正爆量,不過因為景氣不佳,近年來有建商和法人因資金周轉不靈,持有標的流入法拍狀況,在供給增加下,移轉量也因而提升。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為,在低利環境下,持有人即便資金緊迫,透過降價出售或是寬限期、轉貸等方法可以稍解燃眉之急,即使升息號角響起,但在目前銀行銀根寬鬆的狀況下,法拍量應持續低檔徘徊。

房市被餘屋糾纏,大U型打底至少七年

「雖然今天法拍增加的速度還不算很快,但已經是一個警訊,不能只看成單一事件,應該要慢慢小心了。」德明財經科大客座教授莊孟翰指出,法拍市場被稱作「房市反指標」,換句話說,當法拍市場熱絡,就代表房市仍在下滑,反之亦然,「其實我覺得台北、新北、桃園的法拍都還會增加,因為那邊幾乎都是2014年以前的推案,到現在還沒賣光,變成是先漲後跌。接著才換成台中、台南、高雄的推案,以後也會有一樣狀況。」

他更直言,六都房市的議價空間還會加大,法拍移轉數量也會持續上升,「就我來看,六都的議價空間還會加大,幅度大概有15%到19%,因為景氣還沒觸底嘛,何況之後還要經過一段時間盤整,最後才可能反彈。所以這一波(2015年開始)一定是大U型,至少會落在底部七年,復甦至少要等到2021年以後了,因為餘屋都還沒去化,……」

建商、代銷、仲介當指標,法拍增加不奇怪

被問到該言論有何根據,莊孟翰這麼說,「首先,你看今年的三二九檔期,幾乎沒什麼廣告,以前景氣好的時候報紙會開到二十四版,今年大概都只有十六版,連夾報廣告都很少,如果真的還賣得動,業者當然趕快促銷啊。……再說,你看有登廣告的,幾乎都是那幾個案子,雖然是新成屋,但不是新建案;景氣好的時候,建商是在推新建案,而不是賣餘屋,但你現在看到的,幾乎都是餘屋。」

「還有一個問題,一般預售屋推出的一個月內,能賣到三成才有希望,如果又是區域客,表示連自住的需求都來了,那就穩了。衝不到的話,就表示離房市復甦還早,現在的實際狀況是,幾乎連兩成都不到,……像桃園,之前也是因為外來客太多,都投資的,在2012、2013年左右買進,2014、2015年交屋,到現在還賣不掉,結果寬限期一到只能被拍賣。」他進一步指出。

此外,他也提到,當下房仲銷售天數超過六十天,加上代銷業者一樣不敢包銷,再再都顯示房市尚未落底,「早期是因為投資客很多,代銷業者才敢包銷,現在那些人都要被法拍了,哪有人還敢。……其實,從這些現象早都可以觀察到,今天法拍增加並不奇怪,以後會更嚴重。」

「我再舉一個例子,豪景大酒店旁邊的那個建案,以前曾經喊到每坪一百萬元,結果打七折都賣不掉,今年初跌到五十一萬了,最近我遇到一個房仲業的學生告訴我,他去查,那個案子已經剩下四十六萬,那都賠死啦,……可是你看,連這樣最後還是沒賣完,你說慘不慘?」莊孟翰說。