新苑憑什麼「神準」標下新店央北土地?五大得標人背後盤算是..

房市內幕

中央新村北側土地標售,在開發商搶標下全數脫標。(圖片來源/新北市政府)

新店中央新村北側附近土地17日開標,7筆住宅土地全數脫標,其中,新苑興業所標下的斯馨段100地號、102地號,溢價率相較於其他五筆地號的10.5%到16.96%,分別只有4.37%、3.03%,就連脫標單價每坪120餘萬元也比其他建商的140餘萬元低得多,出手之精準程度令人咋舌。

據了解,其實新苑的120多萬才是當地真正行情,至於其他建商也非「盼仔」,用140多萬元拿下土地是對後續的「規模獎勵」志在必得。

新北市政府17日辦理新店中央新村北側附近地區土地標售,此次共有7筆住宅土地,吸引29封標單參與競標,包含大陸建、新苑、國泰、潤泰、將捷等知名建商皆出手搶標,最後則是全數標脫,標脫率達到百分之百,合計脫標金額約60.3億元,平均溢價率約11.7%,買氣堪稱熱絡。

此次7筆土地鄰近斯馨一路,近小碧潭捷運站,面積介於174坪到1191坪之間,每坪底價從120萬到132萬元,其中,最高價、溢價率也最高的斯馨段112地號,共吸引8家建商投標,由將捷建設以總價13.4億元得標,換算每坪單價148萬元;至於前次買方棄標的斯馨段129地號,當天也吸引5封標單,由大陸建設以6億元左右標得,換算每坪約146萬元,將來將合併自家一旁的121地號開發使用。

值得一提的是,斯馨段100地號、102地號由新苑得標,不僅溢價率4.37%及3.03%遠低於其它地號,每坪脫標單價也只有128萬元、126萬元,與其它地號140萬元起跳的水準相去甚遠。

如此結果,不禁令人好奇:這兩塊地的面積各有400多坪,既非最大,也非最小,又臨15米道路,在條件不輸其它地號的情況下,為何新苑可以如此便宜標下,卻又讓各家建商不至於加價搶標。

每坪120萬才是行情,各家標140萬「把錢花在前面」

「並不是新苑買便宜,那邊每坪120多萬才是真正行情,……至於這次各家會標到140多萬,主要都是看上未來有機會和旁邊的基地整合,他們要拿更高的規模獎勵。」對此,一名開發商高層私下透露,在重劃區內,除了時程獎勵之外,想取得更高的容積率還有一種手段──規模獎勵,當最後整合完成的總面積越高,容積率也可望跟著提高,「在理論上,規模獎勵最高可以達到三成左右,大家會去拼,所以那些買140多萬的,只是把錢先花在前面,對後續的整合都嘛志在必得」

因此,若觀察新苑這次標下的斯馨段100地號、102地號,總面積雖有881.4坪,但細算後便可發現,未來即使與旁邊興遠建設的兩塊地整合開發,最大總基地面積也不過1807.84坪,規模獎勵的潛力遠不如同樣在此次標出的77地號(若與一旁九個地號整合,最大面積3100.33坪)、129地號(可與附近六個地號整合,最大面積3413.87坪),更遑論106、111、112等三個地號可和周邊另三個地號整合出的最大面積3777.03坪;其實,攤開中央新村北側附近土地的細部計畫圖,各家業者打的算盤一目了然。

比周邊稍高一點,專家估未來央北住宅推案60萬

談起投標人的態度,大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為,雖然近年買氣遲滯,建商大多推案保守,但畢竟雙北條件好的素地已經不多,因此,只要出現理想的土地標售,勢必吸引建商及投資方熱烈參與;以此次標售為例,便是因為該地段的聯外交通便捷,初期生活機能也可仰賴中央新村,屬於當下新北市少見地段、機能、面積皆佳的土地,此次出現搶標熱潮並不奇怪。

信義全球資產經理王維宏則分析,新店屬於新北市「閃耀五星計畫」當中地段較佳的前段班,中央新村北側的住宅價格也高於江翠北側、土城暫緩等兩大重劃區,而此次所標售的7筆土地附近有著許多建案(國美、全陽大璽等等),地段並不算差,考量周邊幾個指標區域與社區(包括南側的中央新村、附近的湯泉社區與美河市等等)的住宅房價從每坪45萬到55萬元不等,估計未來推案單價可能落在60萬元上下。

新店中央新村北側土地標售結果。(製表/徐珍翔)
此次央北附近土地標售位置示意圖。(圖片來源/新北市政府)