台積電成「護房神山」》顏炳立:台積電去高雄是「實彈」...房價漲3成跑不掉

房地產

迎接2022年新的一年到來,戴德梁行董事總經理顏炳立認為,今年房市是任性與認命,他則選了《雲中月圓》這首歌來詮釋新一年的房市主題曲,房市猶如月亮光伴隨著烏雲,雖有政策黑天鵝的干擾,但還不足以遮蓋掉月光,不至於掐死市場。

戴德梁行4日舉辦2022年房地產市場概況記者會。顏炳立指出,市場裡悲觀的人只求解套;樂觀的人則再賺一波,認為明天會更好。整體來說,今年房市代表字是「穩」,由於預期蛋白區房市仍比蛋黃區來的熱,量縮價難漲。

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2021年土地、蛋白產品硬炒熱市,炒作買氣大於真實需求

回顧2021年一整年,顏炳立先是給了兩個字就是:「炒作」。

他認為,2021年的市場只有某個局部區域在漲,但是炒作成全台灣都是「颶風」,炒到豬都會飛上天,但是實際情況豬並沒有飛,尤其很多人說市場好熱好熱,炒到雞飛狗跳,以為大行情來了;但實情是,市場根本沒有全面大漲、雞犬升天,因為店面沒有上漲、飯店沒有上漲、辦公室及豪宅也沒有大漲,很多人在4、5年前買到,至今都還沒解套。

土地市場也僅有住商用地、工業用地上漲,六都土地重劃區的公開標售案也並非全部都開出「紅不讓」,還沒有到「搶」的地步;甚至其餘的山坡地、丙種建築用地及風景區、蛋殼郊區建地也沒有上漲。但他形容,市場就好像把吳郭魚當成石斑魚價格來賣,但貓養胖了還是貓,並不會變成老虎。

顏炳立直言,台灣房地產在2021年已經炒作到非常誇張,「但台灣的市場真的有到飢不擇食,買一個房子需要半夜排隊嗎?我們是不是沒有房子就會餓死?…所以這個東西都是炒作,一定是有發展商、投資客一起搭配嘛,我們還不至於因為沒有房子住,需要漏夜排隊…。」

顏炳立也指出,所有炒房氣氛最濃厚的產品就是預售市場,因為預售可以用很少的錢去博取更大的利益,所以為什麼要漏夜排隊?就是因為有錢賺!他更不可思議地說,「蛋白區的新屋價格已經快要挑戰蛋黃區中古屋價格,然後大家還去買蛋白區,只能說有錢以外還有任性,這個時候投資客都要換手了!」

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2022年真實面對市場,「虎嘯的市場只剩貓聲」

「虎嘯的市場只剩貓聲。」顏炳立也對2022年的房地產市場預測拋出註解,他指出,貓的市場沒有老虎的雄風,2022年將真實面對市場,隨著政策在打房,市場只有微風謎謎,預期預售市場將受創、成屋市場會加溫,但剛性需求買氣收斂、交易量也會萎縮、蛋白區將降溫,建商還是依舊先備好麵粉。

顏炳立也預期,2022年的房地產市場靈魂仍是土地,只要土地還是活躍,房市就樂觀,但由於2022年六都地段好、面積大的住商土地供給量變少了,預期成交量將縮減,價格及買氣也會持穩收斂,預期土地價格創高的幅度將會趨緩。

顏炳立認為,2022年房價不會再飆漲、量也不會增加,預估全年移轉量僅31萬棟,買氣也不至於強,市場穩健不會熱;今年依舊是資金多、利率仍低,因此房價持穩、房市持續樂觀;但是政策打房、斷金流預期也會持續,因此黑天鵝也會變大隻。

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瘋狂!蛋白產品價格賣蛋黃價,最後只能有錢任性、沒錢認命

他更提醒,如今很多縣市都出現,蛋白區正在挑戰蛋黃區價格,幾乎已經到了臨界點,成交價再衝上去的可能性已不高,到最後只能是「有錢任性、沒錢認命」。

但顏炳立也說,雖然今年剛性買氣將收斂不再熱,但六都若有高科技業進駐的地方,尤其是台積電貴為護國神山,也成了護房地產的神山,「台積電確定去高雄就是『實彈』,房價漲3成是絕對跑不了。」

至於其他的各類產品,顏炳立則預估,今年六都辦公室市場預期再創新高、新量;工業地價預期到頂,地價緩漲量縮續熱;市區的商務旅館則有機會改變經營及用途,比方說,直接將建築物拆掉變身精華地搶市;豪宅市場也變成「有錢人的收藏品」,買氣仍有但收斂;店面市場則是價不降、買氣仍不起,仍在復健中。

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今年「陶朱隱園」大案開賣,顏炳立估算一坪592萬元

值得注意的是,位於台北市信義計畫區的新地標「陶朱隱園」,今年正在積極準備開盤,威京集團也預告將在2022年開賣,引發市場關注,不少人好奇究竟售價值得多少錢?

「陶朱隱園」被業主定位為藝術品,顏炳立指出,他並非負責銷售「陶朱隱園」,但他持平認為,不論是地段、環境、可及性三個指標「陶朱隱園」都對,尤其該建築坐落的地點被富邦、國泰、中油3大企業包圍保護著,「大家不要覺得台灣身家百億的人很少,還是會有人想買,只是那些人不是一般普羅大眾。」

顏炳立估算,信義計畫區土地1坪約800萬元,每一建坪的土地成本約270萬元,現在的造價預估1坪60萬元,還有收藏旋轉性大樓加價、再加上管銷,最後利潤抓3成,估算下來「陶朱隱園」價格1坪得要592萬元,若是以「陶朱隱園」每戶約300坪、1坪592萬元估算,等於每戶要價17.7億元。只能說是珍貴稀有絕版,不是唯一不收藏。