位於台北市北投區溫泉路的危老重建案「泊山妍」,在去(2022)年10月底嘉源建設宣布完銷,但不料今年7月建商就傳訊息給買方,宣稱無法繼續興建,理由是公司營運困難以及營造成本增加,至今建商神隱,買方則向北市府申訴;台北市地政局則證實,包括嘉源建設旗下的北投區「泊山妍」、大同區「嘉源埕驛」2危老案皆無法依約完工,已被列為警示建案。
建商蓋不下去跑路,危老案恐淪為爛危樓
台北市地政局證實,建商已經跑路,目前也連繫不上建商,究竟內部是基於什麼原因無法依約完工仍舊不得而知,但目前建商確實已經向履約保證銀行、承購屋告知無法依約完工,經清查後,目前嘉源建設在國內僅有「泊山妍」、「嘉源埕驛」這兩個預售案,而這兩案目前皆已停工。
地政局表示,「泊山妍」預購承購戶有36戶,其中10餘戶已向市府申訴,將依消費爭議處理;至於「嘉源埕驛」總戶數僅有4戶,依實登資訊僅出售2戶,目前則尚未收到消費者申訴。
由於「泊山妍」、「埕驛」兩建案的預售屋價金信託專戶銀行是由瑞興銀行辦理,因此該銀行也在7月14日公告,嘉源建設旗下這兩案發生無法依約定完工情形,目前建案價金信託專戶內承購戶所繳價金已全數保留,不再給予嘉源建設動用,據公告內容顯示,「泊山妍」建案信託專戶目前餘額為4265萬元、「埕驛」建案信託專戶餘額則約6.59萬元。
地政局指出,目前將先處理第一階段的消費爭議,讓承購戶先獲得價金分配,後續違約金部分,將視承購戶意願,採第二階段消費爭議處理或是進行法院訴訟。
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近3年營建成本翻倍成長,小建商容易發生資不抵債
事實上,近幾年因為營建成長上漲,再加上政府對於建商土建融縮手、升息影響,早有業者不斷提醒,小型建商恐有倒閉或爛尾樓危機。
連雲建設總經理、台北市都市更新學會理事長蔡漢霖指出,營建成本上漲從2~3年前就已經出現,現在雖然工料價格已有回穩,但仍處於高檔,累計近3年來營建成本幾乎是翻倍表現,尤其對於小基地個案更是辛苦,工班的工率難以發揮而墊高成本,造價遠高於大基地。
蔡漢霖也說,台北市有許多「一案建商」、團隊經驗不夠專業,除了本身沒有營造經驗外,對於造價的概念還停留在過去10幾年,對於預估造價過度樂觀,因此當營建業景氣發生大變化、營建成本突然飆漲時,危老合建案更難以抵抗原物料上漲,就容易造成資不抵債情況。
一名專做都更案的北部建商也指出,在營建成本上漲之下,現在北部小基地、RC 結構建案一坪造價高達約30萬元,以台北市大同區為例,若地主與建商分回比例約6、4分,等於建商售價一坪要超過90萬元才能負擔成本,一坪售價要破百萬元才能獲利,「因為基地越小成本越高」。
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購屋族如何避免建商落跑?業者:避開小型「一案建商」
北部建商指出,這一波營建成本高漲造成先前已簽的危老案,條件到了現在都不划算,常常一做就賠錢,因此很多危老重建案只能重談,或是找其他業者接手,甚至乾脆停工、解約,甚至這一波也有營造廠因此倒閉,主要原因就是成本高漲。
建商也指出,當建商若遇到這種情況,一般而言有實力的業者寧願虧錢也要做下去,因為基於商譽問題;但若是讓小型建商遇上,宣布倒閉恐怕是難以避免,因此建議,消費者挑選建商時,除了選擇具有品牌的建商外,也應盡量避開做小型建案、又來歷不明的小型建商,避免碰上建商倒閉的地雷。