連2年土地交易量下滑 六都土地標售僅剩台中、桃園仍入帳百億 專家:明年工業用地緩步成長

土地

適逢選舉年,高租金、高房價等居住正義總會成為熱門議題,昨(20)日總統候選人政見發表會柯文哲一句「國有土地應停止標售,提供興建社會住宅,以免成為帶頭炒房元凶」,挑起了中央政府的敏感神經,致使財政部在晚間1小時內生出新聞稿澄清, 大面積國有土地早已停止標售;不過,其實標售土地地方政府才是大宗,而根據瑞普萊坊統計,112年六都地政局土地標售總額呈下滑趨勢,其中桃園市、台中市雖也較上年減少,不過仍進帳超過百億。

(更多新聞:房市風向球....上半年公部門土地標售腰斬 僅高雄市賣地逆勢翻倍  

重大土地總交易量下滑,分析師:不少建商改採「合建模式」

瑞普萊坊顧問暨市場研究部分析師葉逸琪表示,今(112)年隨著政府祭出平均地權條例、囤房稅2.0等打炒房政策,再加上央行升息、國際戰爭爆發導致高營造成本等影響下,整體市況動盪,投資動能變弱,土地交易總額也下滑。根據瑞普萊坊統計,2023年重大土地交易總額,截至12月20日,共約1,994億元,相較去年2,277億,年減283億、1成3。 

瑞普萊坊江珮玉解釋,相較其他縣市,台中有較多重劃區,土地貨源較多,故相對獲利空間較大、重大土地交易金額反彈。(製圖/瑞普萊坊;表內金額僅計算逾1億的標售案

不過,葉逸琪提醒,近期也可以觀察到不少開發商轉向以合建模式進行開發,除了可以降低土地持有成本,也能更有效地插旗精華區域,例如,大陸建設與國家住都中心合作的敦南學府公辦都更案、大直金泰段華固與麗日的和璞飯店合建案、長虹與新光紡織在西湖站旁的廠辦開發案等等,「都是在土地交易量中看不到的」。 

112年度六都賣地走保守路線,主要以台中、桃園為交易動能

2021年,由於地方政府標售大量抵費地,吸引建商追價搶地,土地價格不斷創市場新高,被批評為「政府帶頭炒房」,導致之後公部門幾乎沒敢推出大型標售案,若觀察六都市府土地標售情形,各都會區土地交易量也都普遍下滑。 

根據瑞普萊坊統計,截至本月20日,112年度六都標售土地總額共計307.47億元(僅合計1億以上大型標案),較上年的575.31億收斂許多,其中以台中市以及桃園市為主要交易動能,分別替地方政府進帳125.43億、 104.99億,為六都中唯二逾百億的,標售土地來源主要來自區段徵收案的土地釋出 。 

根據統計,由六都地政局標售之土地金額也在下降,不過桃園、台中仍有入帳逾百億;金額部分空白指未有重大標案。(製表/瑞普萊坊;表內金額僅計算逾1億的標售案

回顧台中市地政局「112年度臺中市區段徵收配餘地標售」,標售土地主要坐落北屯機廠、豐原豐富專案及烏日高鐵特區,最終標脫共8筆標的、標脫率4成;其中,豐富專案一心段1115地號,除了是市容積率較高的第二種商業區,更為豐原首筆單價逾百萬的土地,面積將近千坪,以溢價率31.7%、3封標單競逐,居台中當次標售的溢價王與人氣王,最後由上市櫃建商大華建設以9.6億奪標。 

另外,桃園市則分別在下半年開標2次,其中第1次整體開發區可建築土地公開標售開標時,合計標售金額達126.6億元,其中,由國泰人壽以約20億得標的中原營區普忠段2地號土地為該次開標最高總價,基地面積共3,260坪,為產專二用地,且具極佳地利優勢,葉逸琪表示,預計未來可規劃供高科技產業、工商服務及展覽、購物中心、文教休憩,及相關倉庫等多種使用;另一塊位處中運段46地號的住宅區土地則為桃園該次開標人氣王,有6封標封投標,最後以總價3.32億元、溢價率高達33.3%,由鍾姓自然人奪標。 

113年土地市場展望,專家:住宅用地持平、工業用地緩步成長

瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉表示,整體土地市場仍要看利率是否調降以及台灣總體經濟的狀況如何,各個區域又會有不同利多因素帶動,例如台積電建廠等。

若分土地種類總結,江珮玉認為,住宅土地部分,明年建商營建成本若居高不下,再加上房價未有上升空間,建商談合建、推案等時機就趨於保守,大概率仍舊持平;至於工業土地,江珮玉認為「機會滿大的」,接近市區等產業聚落之區域,興建辦公室、廠辦大樓需求仍高,「相信工業土地還是滿熱絡的」,雖然地價不比住宅用地高,但仍有很大機會緩步上揚。

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