SARS房市崩盤重演?其實市場反而出現了「精準型買方」

房地產

房地產市場歷經六年的修正期,市場期待2020年持續復甦,未料一場武漢肺炎(COVID-19)疫情打亂了步伐,是否將重演當年SARS情況?專家認為,目前剛性需求依舊存在,因此價格修正幅度有限,但後續必須持續留意,經濟衝擊是否影響剛需自用的市場。

疫情衝擊實際出門看屋變少…但「精準型買方」變多了

消費者關注這一波疫情是否會讓房市重演當年SARS情況?屋比房屋總經理葉國華的結論是:「這是兩個完全不一樣的現象」。他指出,2003年的SARS時期,當時房市歷經了近10年的下修期,最後碰上SARS來襲、重擊房市,導致許多建商關門倒閉、案子價格也跌落谷底,直到SARS過後利空出盡,房市才觸及反彈。

而這一次的武漢肺炎疫情恰巧適逢房市從2014年到2020年大約經過6年的修正期,期間買賣移轉棟數一路緩升,2019年一整年更突破30萬棟,來到30萬275棟,顯示出,在經過價格修正後,買盤已陸續回溫,甚至根據六都最新公告的買賣移轉資料顯示,今年前2個月六都買賣移轉棟數合計為3.35萬棟,也比去年同期增加6%,成交量並沒有受疫情影響而下滑。

「現在的市場看起來是,實際出門看屋的人數變少,但是線上比價、線上看屋、線上尋屋的人變多了。」葉國華觀察,受到疫情影響,不少買方轉為先從線上看屋、減少部分實際看屋流程,「精準型買方」明顯增加,也就是說,有需求的買方普遍先在線上做好功課、比價,最後才鎖定目標實際看屋。

根據屋比房屋比價平台統計,農曆年前大約有100組人次來電詢問,有15組會實際上店來看屋,比重約15%,但是農曆年後,比重增加至40%,雖然整體來電量變少  但是實際來看屋的比重卻不減反增。

而買方採取線上看屋的情況,中古屋業者普遍有感。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也指出,光是今年前2個月與去年11、12月相比,線上看屋人數已明顯增加3成,顯示出市場仍有剛性需求存在,最關鍵在於價格,只要價格有適當的修正,仍然很有機會進入成交階段。

可趁疫情撿便宜?分成2種情況觀察

另外,大多人也期待這一波疫情是否能讓房價下跌,但代銷業者、甲山林廣告總經理張境在認為,這一次消費者不像SRAS時期如此恐慌,且建商從SRAS期間以來,已建構穩健的財務能力,足夠撐過3~5個月的疫情,加上現在買房人潮並沒有減少,業者沒有必要透過降價來迎合市場。他說,「除非是建商體質很脆弱,不然房價降幅很有限。」

興富發建設集團總裁鄭欽天接受媒體專訪時也直言,在全球低利率環境下,房價沒有跌價的理由,就算民眾一等再等,建商也不會降價。

但葉國華認為,這樣的說法並非全然。以預售市場而言,建商可區分為資金充裕以及資金短缺者,若是資金充裕的建商,可以跟買方慢慢熬、撐得起,自然不會受疫情影響而降價;但若是屬於資金短缺的建商,民眾還是有機會談到較便宜的價格。

同樣的道理也適用在中古屋市場。疫情導致看屋的人變少,有資金壓力的屋主態度放軟,開始願意接受市場價格行情,因此降價意願變高;但若是屬於不缺資金的屋主,仍會持續堅持價格不讓價。

留意疫情後期,剛需市場是否「被消失」

「整體的買氣從第一季來看,並沒有我們想像中的悲觀。」儘管如此,徐佳馨也提醒,現在的買方期待更多價格修正,因此耐心還會持續;如果疫情未見緩和、價格沒有明顯下修,研判買盤的觀望期將會再拉長。

徐佳馨直言,「現在各方市場的訊息不一,有真有假,其實大家都很混沌;但對於購屋方來說,現階段普遍都有幾個共同認知,包括剛性需求還在、價格不會修正太多…但是業者也不要太『靠勢』,因為不確定這一波對疫情的經濟影響,會不會讓剛需市場變得無法買房,變成『剛需消失』。」

她解釋,所謂的「剛需消失」可能是受到經濟影響、無薪假衝擊,導致原有的買方口袋的現金變少了,因而打亂原有的買房意願。後續隨著疫情發展,值得後續關注。

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