台積電光環失靈?專家:看這個指標房價還沒有下跌趨勢

房地產

今年以來房市雜聲不斷,由於政府接連祭出打房政策,加上市場預期將進入升息循環,市場不安氣氛逐步升高,越來越多人討論房市反轉等相關議題。專家認為,今年第一季雖然北台灣建案推案量倒退,但從銷售率來看,建案銷售依舊相當穩健,還沒見到反轉跡象。

房市「量先價行」定律至少觀察一年

以過去房地產市場景氣循環經驗來看,可以發現不動產市場具有「量先價行」的特性,也就是當市場向下反轉時,交易量會先下跌,接著房價隨之下修。換句話說,若要預測房價的漲跌,大方向可先從交易量的變化一窺究竟。

根據清華安富房價指數統計,今年2月全國房價指數比上月增加0.48%,較2021年同期增加3.90%,房價走勢逐步上揚,也續創歷史新高;不過,全台交易量表現則呈現下滑,2月比上個月減少29.50%、也比2021年同期減少13.84%。

另外,內政部全國建物買賣移轉棟數統計,2月的買賣移轉棟數相較去年同期,增加最多的是台中市,成長幅度為8.65%,其次為新北市,成長幅度為7.44%;桃園市與台北市交易量明顯萎縮,下跌幅度分別為13.28%與6.63%。

由於今年以來政府陸續推出打房政策,行政院研擬包括預售屋禁止轉售、私法人購買住宅用房屋採許可制等方案正函請立法院審議,以及市場預期央行接下來還會持續性升息,皆導致市場買氣出現觀望,對於房市何時反轉的討論也炒得甚囂塵上。

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「台積電光環失靈」之說引發熱議,專家認為研判過早

再者,先前受惠於台積電設廠帶動房價飆漲的台南新市、高雄橋頭區房市,今年第一季買賣移轉棟數意外出現大幅衰退,也引發市場揣測「台積電光環是否失靈」。

根據六都地政局資料,統計今年第一季買賣移轉棟數,與2021年同期相比,減幅超過10%的主要行政區共有17個,其中,減幅最大者是台南市新市區,年減61.8%,其次則是高雄橋頭區年減47.3%。

《住展雜誌》研發長何世昌指出,市場應該要思考其背後的因素,台南新市、高雄橋頭造成交易量萎縮的主因是,代售的物件少,加上價格普遍開高價所導致,與一般的「量縮價跌」的關聯性恐怕不高;況且如果只看一季就研判市場要反轉,也不夠準確,至少交易量要拉長以「一年」來看,而不是只有看短短的「一季」。

屋比房屋總監陳傑鳴也指出,若只單看一季的交易量準確度較低,由於買賣移轉棟數涵蓋大量的交屋數據,當某季新成屋交屋量體過大時,屆時季資料的波動率可能會非常大;不過,從價格來看,可以多留意這一波上漲幅度最高的區域,價格是否還能繼續往上漲,若是該區域價格漲勢休息、甚至是下跌修正,可作為檢視房市趨勢的警訊。

另外,升息因素也可能敲響房市警鐘。根據永慶房屋先前公布網路會員調查報告,內容顯示,多數消費者對於升息壓力的承受度在3碼之內,若升息超過3碼,恐將因還款壓力大,使消費者購屋意願連帶受到影響;吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮更是大膽預測,只要升息超過4碼到6碼,接近3%利率時,就是這波多頭房市反轉向下的關鍵指標。

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北台灣Q1銷售率超過2成,房價仍處變不驚

隨著市場預言房市即將反轉的說法與日俱增,何世昌則攤開新建案銷售率數字,認為從銷售率來看,至今仍看不出房價有走跌的趨勢。

他指出,新建案銷售率數字在過去的歷史經驗相當具有準確性,只要新建案的年度銷售率跌破5成,市場便進入空頭,反之,年度銷售率超過5成,市場就是多頭,他指出,過去曾統計年度銷售率僅有2成多是落在2016年,後來證實2016年是房價的急跌期。

何世昌指出,2021年的年度銷售率達到6成,因為2022年年底還未到,若將年度銷售率轉換為季銷售率的話,等於一季的銷售率達到12~13%,市況就屬於安全穩健水位,而今年第一季北台灣各縣市單季銷售率皆超過2成以上,新竹縣市更飆破5成,意味著目前市場仍是處變不驚。

不過,他強調,從過去的經驗來看,觀察新建案的年度銷售率最為準確,而季銷售率的準確度確實會因內外環境而略有影響,但至少從第一季的建案銷售率來看,毫無疑問是一個尚未有反轉跡象的數據。