七都預售屋交易總價比一比》新竹縣市超越新北晉升「新天龍國」

房地產

永慶房產集團20日發布今(2023)年第3季趨勢前瞻報告,市場關注,近期央行針對自然人特定地區第二戶祭出限貸令的影響性。永慶房產集團業務總經理葉凌棋20日認為影響不大,他指出,該管制並非以同一個戶籍限制第二戶貸款,而是以個人的角度去限制第二戶貸款。

央行祭出第2戶限貸令,葉凌棋:針對漏洞修補,預估影響不大

葉凌棋觀察,這5波央行選擇性信用管制一路看下來,央行以前比較關注的是,自然人持有第3、第4戶的交易,而這一次再把持有第2戶限制最高貸款7成,「我認為,央行是一步步針對漏洞進行修補。」

因此葉凌棋舉例,假設一對夫妻,先生名下已有一戶房子正在支付房貸,第二戶只要以太太的名字,一樣可貸到8成,他認為,對於中古屋首購族不受影響,對於換屋族也影響不大,甚至誇張一點,若一個人財力充足,假設名下有10戶皆沒有貸款,自然也不會受到限制,「沒有貸第二戶就沒事」,「我認為央行只是『輕輕處理而已』」。

他認為,若是預售屋及新成屋,未來在面臨交屋期的購屋族,如果是屬於第二戶貸款者時,恐將需要多準備一成自備款因應,但由於預售屋本身就是分期付款,且預售屋需3~5年才蓋完,對於購屋族仍有時間可以調整財務,「等到交屋時,可因應、挪出一戶沒有貸款的名下,就不會受影響」,因此他認為,對於預售屋及新成屋影響也相當小。

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打炒房條例即將上路,近7成消費者自認不影響購買預售屋意願

永慶房產集團20日發布今(2023)年第3季趨勢前瞻報告,根據調查顯示,消費者看漲第3季房價的比例升至34%、看跌有33%,認為持平則有33%,顯示消費者對於房價趨勢的看法呈現多空僵局。

對於國內升息的看法,調查也顯示,有超過6成的消費者認為今年還會繼續升息、甚至有近7成認為今年還會再升息半碼;另一方面,也有7成消費者認為,明(2024)年後才是最佳購屋時機,約6成則認為未來半年不是售屋好時機。

而打擊炒房的平均地權條例將在今年7月1日上路實施,調查也顯示,有58%消費者認為沒有影響購買預售屋意願,反而還有11%的比例會增加購買預售屋意願。

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新竹縣市預售屋成交總價中位數達1700萬,晉身新天龍國

從第3季趨勢前瞻報告的調查來看,六都加上新竹縣市共7大都會區,在今年前5月移轉棟數合計年減22.2%,其中交易量衰退最多的是新竹縣市,年衰退35.3%;但怪異的是,雖然新竹縣市的成交量減少最多,但是房價漲最多的也是新竹縣市,根據實價登錄顯示,新竹縣市今年前4月的住宅平均單價漲幅已比去年上漲9.5%,漲幅高居七都之冠。

另外,從全台預售屋市場分析,受到房市政策調控加上經濟情勢前景不明影響,今年前4月預售屋交易件數已比去年同期衰退36.7%,其中,台北市預售屋交易件數衰退64.9%最多,其次是新竹縣市、台中市;但台南市及高雄市預售屋交易則相對持穩。

以各區域預售屋交易總價的中位數來看,葉凌棋直言:「新竹縣市已經超越新北市,成為新的天龍國」,原因在於,根據今年1~4月實價登錄統計,新竹縣市的預售屋交易總價中位數已經來到1772萬元,超過新北市中位數的1645萬元,且拉長近5年來看,新竹縣市從2019年的中位數750萬元,一路漲到1772萬元,成長1.36倍。

至於其餘六大都會區,台北市預售屋交易中位數總價以2980萬元穩居冠軍,新北市中位數總價則是1645萬元,低於新竹縣市;緊接著台中市預售屋中位數總價為1410萬元、桃園1197萬元、台南1159萬元、高雄1020萬元。

全年房市「量縮」格局確立,移轉棟數跌破30萬棟

至於下半年房市怎麼看?葉凌棋也說,由於全球經濟情勢仍不明朗,升息趨緩,但通膨壓力尚未緩解,加上國內下半年還有總統大選的不確定性,以及平均地權條例7月1日上路實施、央行再度實施選擇性信用管制等議題,皆是下半年房市的變數。

但葉凌棋指出,房市「量縮」格局相當確立,預估全年交易量將落在27.1~28.6萬棟之間,年減10~15%左右,對於下半年的市場看法,認為將會是「量縮,價盤整、上下起伏」的情況,明確的轉折恐怕要等到2024年初之後才能判斷。